スケルトン解体とは？内装解体との違いや費用相場、安くする方法を解説

店舗の退去や住宅のリノベーションを控え、「スケルトン解体って何をする工事なの？」「費用はいくらかかる？」と不安になりますよね。

結論から言うと、スケルトン解体は「建物の構造体以外をすべて撤去する工事」であり、費用相場は1坪あたり1万8,200円〜3万2,600円と建物の種類によって大きく異なります。

この記事では、11万件以上の解体相談実績を持つ『あんしん解体業者認定協会』の監修のもと、初めてのスケルトン解体でも迷わず最適な判断ができる情報をお伝えします。

スケルトン解体とは？

スケルトン解体とは、建物の構造体（柱・梁・床スラブなど）のみを残し、それ以外の内装をすべて撤去する工事を指します。撤去の対象は、主に以下のとおりです。

• 天井・壁・床の仕上げ材
• 下地材（軽量鉄骨・ボードなど）
• 給排水管・ガス管
• 電気配線・ダクト
• キッチン・トイレなどの設備機器

内装解体・原状回復との違い

項目	スケルトン解体	原状回復	内装解体（総称）
解体範囲	構造体以外すべて	借主が設置した造作や設備	工事内容により異なる
主な目的	用途変更・全面改修	退去時の返却	内部の撤去工事全般

内装解体は建物内部を撤去する工事全般を指す総称です。つまり、スケルトン解体は内装解体の一種です。

また、スケルトン解体は原状回復工事とも混同されがちですが、意味は少し異なります。原状回復工事とは借主が設置した造作や設備を撤去し、契約内容に沿って貸主へ返却できる状態に戻す工事です。なお、契約で「スケルトン返却」と定められている場合は、原状回復工事としてスケルトン解体が必要です。

内装解体については、以下の記事で詳しくご紹介しています。あわせてご覧ください。

スケルトン解体が実施される代表的なケース

スケルトン解体が実施される代表的なケースは、主に以下の3つです。

① 店舗・オフィスなどの退去

賃貸契約で「スケルトン返却」が求められている場合、入居時の状態に戻すために実施されます。

② フルリノベーション・間取り変更

壁や床をすべて撤去し、間取りやデザインを一新する際に行われます。中古マンションや住宅の全面改装で多く見られます。

③ 配管・配線の老朽化対策

壁や床の内部にある給排水管・ガス管・電気配線を交換するため、内装を解体して設備を刷新します。

スケルトン解体のメリット

スケルトン解体のメリットは、主に以下の4つです。

1. 建物全体の解体より費用を抑えやすい
   スケルトン解体は、建物を基礎まで含めてすべて撤去する解体に比べて撤去範囲が限定されるため、その分費用を抑えやすくなります。
2. 自由な間取りに変更できる
   スケルトン解体では内装をすべて撤去するため既存の間取りにとらわれず、配管の位置も含めた自由度の高い設計が可能です。店舗からオフィスへの用途変更など、大幅なレイアウト変更にも対応できます。
3. 構造体の状態を確認できる
   スケルトン解体では構造体が露出することで、普段は見えない柱の腐食・雨漏りの跡・基礎のひび割れなどを目視で確認できます。劣化があれば早期に補修できるため、建物の安全性向上にもつながります。
4. インフラ設備を一新できる
   スケルトン解体では古い配管や電気配線をすべて更新できるため、入居後の水漏れや漏電などのトラブルリスクを抑えられます。築年数の古い物件では特に大きなメリットです。

スケルトン解体のデメリット

一方で、スケルトン解体には以下の3つのデメリットがあります。

1. 通常の内装解体より工期が長くなりやすい
   スケルトン解体では、内装をすべて撤去したうえで構造体の状態確認や補修が必要になることがあり、通常の内装解体よりも工期が長くなるケースがあります。
2. 近隣トラブルのリスクがある
   特にマンションやテナントビルのスケルトン解体では、隣の部屋や上下階など近い区画への配慮が不十分な場合、騒音や粉じんによる近隣トラブルにつながるリスクがあります。
3. 想定外の補修費用が発生する可能性がある
   スケルトン解体では構造体が露出することで劣化や損傷が見つかることがあり、その場合は追加の補修費用が発生する可能性があります。

スケルトン解体の費用相場

スケルトン解体の費用は、1坪あたり1万8,200円～3万2,600円（1m²あたり5,500円～9,800円）が目安です。

建物の種類	坪単価（平均）	m2単価（平均）
店舗	約28,700円	約8,680円
オフィス・事務所	約19,800円	約5,900円
病院・歯科・クリニック	約32,600円	約9,800円
マンション・住宅	約28,500円	約8,600円
工場・倉庫	約25,400円	約7,600円

なお、『あんしん解体業者認定協会』で11万件以上の相談対応実績を持つ初田理事によると、協会に寄せられるスケルトン解体の相談の中でも特に多いのが店舗解体とのことです。

カテゴリー	坪単価	m2単価
飲食店	約26,800円	約8,100円
軽飲食・菓子・パン	約22,300円	約6,700円
美容・エステ・サロン	約21,400円	約6,400円
教育・スタジオ・ジム	約18,200円	約5,500円
娯楽（パチンコ・ゲーセン）	約30,500円	約9,200円
物販・小売・ショールーム	約19,100円	約5,700円

※坪単価は『中野達也のスッキリ解体』（運営:『あんしん解体業者認定協会』）の解体工事データから独自に集計したものです。実際の価格帯とは異なる場合があります。
※上記はあくまでも目安です。解体する物件や造作の量によって費用は異なります。

店舗解体については、以下の記事で詳しく解説しています。あわせてご覧ください。

スケルトン解体の費用が高くなる4つのケース

① アスベスト除去作業が必要

築30年以上のテナントでは、天井材や吹付材から有害物質である「アスベスト」が検出されるケースは珍しくありません。アスベストが確認された場合は飛散防止措置や専門的な除去作業が必要となり、数千円〜数十万円の追加費用が発生することがあります。

アスベストについては、以下の記事で詳しくご紹介しています。あわせてご覧ください。

② 重機の搬入や資材の搬出経路が確保できない

重機が使用できない、エレベーターが使えない場合は人力作業が増え、人件費が加算されます。

ただし以下の画像のように、2階建てなどで窓からクレーンを使って廃棄物を搬出できる場合は、追加費用の発生を抑えられる可能性があります。

重機が入らない現場における解体工事については、以下の記事で詳しく解説しています。あわせてご覧ください。

③ 厨房設備や大型の空調設備が残っている

飲食店などで業務用冷蔵庫・フライヤー・換気フード・大型エアコンなどが残っている場合は、撤去や搬出に手間がかかるため、解体費用が高くなりやすい傾向があります。

④ 共用部分の養生範囲が広い

マンションや商業ビルでは、エレベーターや共用廊下の養生が欠かせません。養生範囲が広いほど費用は増加します。

スケルトン解体の実例

17坪のレストランのスケルトン解体事例

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項目	指摘	数量	単位	単価	金額
内装解体作業費
1) 天井解体	石膏ボード・軽量金属下地含む	68.0	m2	800	54,400
2) 壁解体	石膏ボード・軽量金属下地含む	168.0	m2	700	117,600
3) 床解体店舗		43.8	m2	3,500	153,300
4) 床解体トイレ部分・休憩室	木製床	10.7	m2	850	9,095
5) 木製建具撤去	カウンター・木製棚	1.0	式		30,000
6) 設備撤去	流し台他・トイレ設備	1.0	式		8,000
7) 入口壁撤去	外壁・ドア	10.0	m2	3,000	30,000
8) 外部花壇・犬走り解体		3.4	m2	18,000	61,200
発生材運搬費
1) ダンプトラック	2t車	10.0	台	15,000	150,000
発生材処分費
1) 木くず		1.5	t	20,000	30,000
2) 金属くず		0.6	t	-15,000	-9,000
3) 石膏ボード		1.3	t	40,000	52,000
4) 石膏ボード（ガラス陶磁器くず付き）		2.8	t	50,000	140,000
5) ガラス陶磁器くず		1.5	t	35,000	52,500
6) 廃プラスチック		0.7	t	60,000	42,000
補修工事費
1) 外部犬走り
コンクリート補修		3.4	m2	8,000	27,200
2) 入口壁簡易補修
木製簡易下地・シート張り		1.0	式		50,000
諸経費
1) 水道設備工事	切り離し・キャップ止め	1.0	式		20,000
2) 電気設備工事		1.0	式		30,000
3) 消耗品・器具損料		1.0	式		15,000
4) 現場・一般管理費		1.0	式		172,000
小計					1,235,295
値引き					▲5,295
消費税					123,000
合計					1,353,000

項目	内容
建物の種類 / 坪数	レストラン / 17坪
主に撤去したもの	天井、壁、床、カウンター、棚、流し台、トイレ設備、入口壁（外壁・ドア）、外部花壇、犬走り
解体費用	135万3,000円（税込）
工期	約10日

20坪のオフィスのスケルトン解体事例

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摘要	呼称	数量	単価	金額
天井解体撤去（下地共）	m2	64.8	2,000	129,600
内壁解体撤去	m2	19.2	1,500	28,800
間仕切り解体撤去	m2	26.5	2,500	66,250
トイレ解体撤去	式	1		30,000
キッチン撤去	式	1		15,000
フロント部分解体撤去	m2	22.5	4,000	90,000
床長尺シート撤去	m2	24.3	1,000	24,300
床タイルカーペット解体撤去	m2	31.5	800	25,200
床コンクリート土間解体撤去（カッター入れ・小割共）	m2	64.8	5,000	324,000
備品撤去	m3	6	15,000	90,000
外部看板撤去	式	1		10,000
諸経費				83,315
値引き				▲16,465
小計				900,000
消費税	%	10		90,000
合計				990,000

項目	内容
建物の種類 / 坪数	オフィス / 20坪
主に撤去したもの	天井、壁、床、トイレ設備、キッチン、フロント部分、備品、看板
解体費用	99万円（税込）
工期	約1週間

22坪の花屋のスケルトン解体事例

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摘要	呼称	数量	単価	金額
天井解体撤去（下地共）	m2	72.4	2,500	181,000
壁解体撤去（下地共）	m2	96.3	1,500	144,450
間仕切り壁解体撤去	m2	25	2,500	62,500
床タイル解体撤去	m2	40.7	8,000	325,600
長尺シート撤去	m2	6	1,000	6,000
Pタイル撤去	m2	30.8	1,000	30,800
床コンクリート撤去	m2	36.9	8,000	295,200
トイレ撤去	式	1		30,000
流し台撤去	式	1		20,000
木造作撤去	式	1		80,000
冷蔵ケース撤去	台	2	50,000	100,000
エアコン撤去	台	2	30,000	60,000
花壇撤去（残土共）	ヶ所	3	20,000	60,000
庇撤去	ヶ所	2	10,000	20,000
看板撤去	式	1		60,000
看板照明器具・配管撤去	式	1		30,000
室内照明器具撤去	式	1		30,000
諸経費				153,555
値引き				▲89,105
小計				1,600,000
消費税	%	10		160,000
合計				1,760,000

項目	内容
建物の種類 / 坪数	花屋 / 22坪
主に撤去したもの	天井、壁、床、トイレ設備、流し台、木造作、冷蔵ケース、エアコン、室内照明器具、花壇（残土含む）、ひさし、看板、看板照明器具・配管
解体費用	176万円（税込）
工期	約10日

43坪の焼肉屋のスケルトン解体事例

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摘要	呼称	数量	単価	金額
厨房
造作撤去	式	1		30,000
天井撤去	m2	15.6	2,000	31,200
外壁撤去	m2	28.6	2,000	57,200
グリストラップ撤去	式	1		20,000
レンジフード撤去	式	1		15,000
床 モルタル補修	m²	15.6	8,000	124,800
店内
換気ダクト撤去	式	1		100,000
配線ダクト撤去	式	1		100,000
木工造作撤去 座敷、カウンター	式	1		250,000
家具撤去 机、椅子、棚	式	1		150,000
間仕切壁撤去	m2	93.7	3,000	281,100
床撤去 塩ビフローリング	m2	142.1	3,000	426,300
ガス立上り撤去	式	1		20,000
ガス立上りモルタル補修	式	1		30,000
窓部アルミパネル撤去 ガラス入替（6ヵ所）	式	1		120,000
残置物撤去処分	m3	25	15,000	375,000
トイレ
便器、手洗い撤去 キャップ止め	式	1		30,000
間仕切壁撤去	m2	23.4	3,000	70,200
【外部】
木工造作撤去	式	1		50,000
砂利撤去	式	1		5,000
看板撤去	式	1		30,000
換気ダクト撤去	式	1		30,000
ダクト保護フェンスCB撤去	式	1		10,000
小計				2,355,800
諸経費				235,580
値引き				▲1,380
消費税				259,000
合計				2,849,000

項目	内容
建物の種類 / 坪数	焼肉店 / 43坪
主に撤去したもの	厨房造作一式、店内換気ダクト、ガス設備、排気設備、天井、間仕切壁、床、座敷、カウンター、机、椅子、棚、トイレ設備、その他不用品、看板、外壁の一部、外部換気ダクト、ダクト保護フェンス、砂利
解体費用	284万9,000円（税込）
工期	約2週間

69坪のクリニックのスケルトン解体事例

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名　称	仕　様	呼称	数量	単価	金　額
間仕切り壁解体		m2	101.9	1,200	122,280
天井解体		m2	225.8	1,100	248,380
床仕上げ材撤去		m2	225.8	650	146,770
サンルーム壁廻り解体		m2	40.9	1,000	40,900
壁廻りクロス剥がし		m2	379.3	350	132,755
クリニック・薬局境壁解体		m2	22.8	600	13,680
B1床木製小上がり解体		m2	23.8	1,600	38,080
ユニットバス解体		式	1.0		15,000
衛生器具及び流し台解体撤去		式	1.0		45,000
受付カウンター及び棚等造作物解体		式	1.0		55,000
木製階段解体	B1～1F	式	1.0		60,000
エアコン撤去処分		式	1.0		50,000
天井内設備ダクト及び電気2次配線処理撤去	照明等器具含む	式	1.0		60,000
給排水不用配管撤去及びメクラ処理	材工	式	1.0		40,000
外部看板撤去	棟屋壁面部除く	式	1.0		55,000
解体材搬出・積込費		式	1.0		168,000
同上産業廃棄物運搬処理費	ダンプ車	式	1.0		635,000
養生費（搬出経路等）	材工	式	1.0		15,000
交通費・駐車場代及び消耗品等現場経費		式	1.0		100,000
小計					2,040,000
消費税					163,200
合計					2,203,200

項目	内容
建物の種類 / 坪数	クリニック / 69坪
主に撤去したもの	壁、天井、床、受付カウンター、棚、ユニットバス、衛生器具・流し台、階段、エアコン、給排水不用配管、看板
解体費用	220万3,200円（税込）
工期	約3週間

スケルトン解体の費用を安く抑える3つの方法

① 不用品を事前に処分する

机・椅子・什器などを解体業者に任せると、分別・運搬・処分の費用がかさみます。事前にリサイクルショップへの売却や自治体のルールに沿って処分することで、数万円単位で費用を削減できる可能性があります。

不用品を自分で処分する方法については、以下の記事で詳しく解説しています。あわせてご覧ください。

② 分離発注する

リフォーム会社や不動産会社を通さず、解体専門業者に直接依頼する「分離発注」によって、中間マージン（工事費の約1～2割）を削減できる場合があります。

分離発注については、以下の記事で詳しく解説しています。あわせてご覧ください。

③ 有価物を買い取ってもらう

スケルトン解体で出る金属類は、金属スクラップ買取業者や解体業者に数万円〜数十万円で買い取ってもらえることがあります。実例は少ないものの、業者に「売却できるものはありますか」と一言確認するだけでも節約につながる可能性があります。

【FAQ】スケルトン解体に関するよくある質問

まとめ：スケルトン解体への最初のステップ

スケルトン解体で費用を抑え、トラブルを防ぐために、まずは以下の3つのステップから始めてみてください。

1. 解体範囲の最終確認
   賃貸借契約書を見直し、オーナーや管理会社と「どこまで撤去し、何を残すか」を確認します。工事前に行われる現地調査にも立ち会ってもらうことで、認識のズレを防げます。
2. 身の回りの不用品整理
   業者に処分を任せる前に、自分でリサイクルショップへ売却したり、自治体のゴミとして出せるものを仕分けましょう。これだけで数万円単位の節約につながる場合があります。
3. 信頼できる解体業者への相談
   リフォーム会社を介さず、解体業者に直接現地調査を依頼することで中間マージンを抑えられます。

なお、信頼できる業者選定のポイントは以下の記事で詳しく解説しています。あわせてご覧ください。