この記事の案内人・編集長
稲垣 瑞稀
解体業界で6年間働く中で感じた『正しい情報が届かない』というもどかしさから、解体工事や空き家問題について全記事の企画・編集に責任を持っています。専門家への直接取材を通じ、業界経験者として分かりやすい情報提供をお約束します。
- 再建築不可物件の定義と、更地にするリスクがわかる
- 再建築可能にできるケースと、解体前に確認すべきポイントがわかる
- 更地にした後に検討できる土地の活用方法がわかる
再建築不可の物件において、「とりあえず更地にする」という判断は取り返しのつかない後悔につながりかねません。
なぜなら再建築不可の土地は建物を解体すると、原則として新しい建物を建てられなくなるからです。さらに、住宅用地特例がなくなれば固定資産税も上がります。つまり「家は建てられないのに、税金は高くなる」という状態に陥る可能性があります。
でも、ご安心ください。再建築不可だからといって選択肢がなくなるわけではありません。 再建築できる可能性が残されているケースもあれば、再建築が難しくても土地を活用・売却したりする方法があります。
本記事では、11万件以上の解体工事に関する相談実績を持つ『あんしん解体業者認定協会』の監修のもと、「本当に再建築不可なのか」を確認する方法や再建築可能にする方法、更地にした後の活用方法まで解説します。
監修者運営責任者「スッキリ解体」編集長
稲垣 瑞稀（いながき みずき）
解体業界専門のWebメディアでWebディレクターとして6年以上、企画・執筆・編集から500社以上の解体業者取材まで、メディア運営のあらゆる工程を経験。近年は解体の前段にある空き家問題（管理・解体・補助金・税制）にも取材領域を広げている。正しい情報が届かず困っている方を助けたいという想いから、一個人の責任と情熱で「スッキリ解体」を立ち上げ、全記事の編集に責任を持つ。
執筆「スッキリ解体」専属ライター
馬場 美月（ばば みづき）
「解体工事の準備から完了まで、初めての方でも迷わないよう、一つずつ丁寧に解説します。」
「初心者にもわかりやすく」をモットーに、解体工事の全工程をステップバイステップで解説する記事を得意とするライター。毎週の専門勉強会で得た知識や業者様へのインタビューを元に、手続きの流れや専門用語を図解なども交えながら、読者が迷わずに理解できる記事作りを心がけている。
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再建築不可物件とは？
再建築不可物件とは現在の建物を解体すると、その土地に新しい建物を建てられない物件のことです。
建築基準法では、建物の敷地は原則として幅員4m以上の道路に2m以上接していなければならないと定めています。これを「接道義務」といい、火災や災害時の消防活動や避難経路を確保するために設けられています。
運営者 稲垣再建築不可物件は、昭和初期から戦後にかけて開発された古い住宅地や、細い路地が入り組んだ地域に多く見られます。東京の下町エリアがその一例です。
なお、今建っている家は建築当時は基準を満たしていたものの、法改正で現在の基準に適合しなくなった「既存不適格」であるケースが多く、建っていること自体は違法ではありません。
出典：建築基準法
第四十三条 建築物の敷地は、道路（次に掲げるものを除く。第四十四条第一項を除き、以下同じ。）に二メートル以上接しなければならない。
再建築不可になる主なケース
再建築不可になる主なケースは、以下のとおりです。
- 前面道路の幅員が4m未満
- 道路に接する間口が2m未満（旗竿地など）
- 道路に接していない（袋地）
- 建築基準法上の道路に接していない
なお、旗竿地の解体については、以下の記事で詳しく解説しています。あわせてご覧ください。
再建築不可物件を更地にするとどうなる？
ここでは、再建築不可物件を更地にすることで生じる3つのリスクについて解説します。
- 新しい建物を建てられなくなる
- 固定資産税が平均3〜4倍程度に増える
- 売却しにくくなるケースがある
リスク1：新しい建物を建てられなくなる
再建築不可物件は建物を解体すると、原則として同じ土地に新しい建物を建てられません。そのため古い家を解体して新築するという一般的な土地活用ができず、更地にする前に解体後の土地の利用方法を検討する必要があります。
リスク2：固定資産税が平均3〜4倍程度に増える
住宅が建っている土地には住宅用地特例が適用され、固定資産税の課税標準が軽減されます。200m2以下の部分は評価額の6分の1、200m2を超える部分は3分の1です。建物を解体して更地にすると原則としてこの特例がなくなり、土地の課税標準が平均3〜4倍に上がるケースが一般的です。
固定資産税については、以下の記事で詳しく解説しています。あわせてご覧ください。
リスク3：売却しにくくなるケースがある
再建築不可の土地は建物を解体すると新築できません。そのため新築を検討している買い手からは購入対象になりにくく、売却に時間がかかる場合があります。
また、再建築不可の土地は住宅ローンの審査が通りにくい傾向があります。建物を建てられず土地の利用方法が限られるため、金融機関から担保価値を低く評価されて融資額が限られる場合があるからです。そのため、現金で購入できる人など買い手が限られる可能性があります。
再建築不可物件を再建築可能にする4つの方法
再建築不可物件を再建築可能にする主な方法は、以下の4つです。
- 隣地を取得する
- セットバックする
- 建築基準法43条2項1号の認定を受ける
- 建築基準法43条2項2号の許可を受ける
方法1：隣地を取得する
敷地が道路に2m以上接していない場合、隣地の一部または全部を購入して敷地を広げることで接道義務を満たせる可能性があります。例えば道路と敷地の間に隣地がある場合、その一部を購入して道路までの接道部分を確保します。
ただし、隣地の所有者が売却に応じるとは限りません。また、隣地を購入しても購入後の土地が接道義務を満たせず、再建築できないケースがあります。隣地の購入を検討する際は、「購入後の土地で再建築できるか」を自治体の建築指導課などに事前に確認しておきましょう。
方法2：セットバックする
前面道路が4m未満でも建築基準法42条2項で定められた「一定の条件を満たす幅員4m未満の道路（2項道路）」に該当する場合は、セットバックによって再建築できる可能性があります。
セットバックとは、道路の幅員を4m確保するために道路境界線を後退させることです。後退した部分は道路として扱われるため、その部分には建物を建てられません。
運営者 稲垣セットバック費用の目安は、隣地との境界線が明確な場合で20万円〜30万円、境界線が不明確な場合は50万円〜80万円程度です。
なお、自宅の前面道路が2項道路に該当するかどうかは自治体の建築指導課などに確認できます。自治体によっては、Web上の道路種別図などで確認できる場合もあります。
出典：建築基準法
２ 都市計画区域若しくは準都市計画区域の指定若しくは変更又は第六十八条の九第一項の規定に基づく条例の制定若しくは改正によりこの章の規定が適用されるに至つた際現に建築物が立ち並んでいる幅員四メートル未満の道で、特定行政庁の指定したものは、前項の規定にかかわらず、同項の道路とみなし、その中心線からの水平距離二メートル（同項の規定により指定された区域内においては、三メートル（特定行政庁が周囲の状況により避難及び通行の安全上支障がないと認める場合は、二メートル）。以下この項及び次項において同じ。）の線をその道路の境界線とみなす。ただし、当該道がその中心線からの水平距離二メートル未満で崖地、川、線路敷地その他これらに類するものに沿う場合においては、当該崖地等の道の側の境界線及びその境界線から道の側に水平距離四メートルの線をその道路の境界線とみなす。
方法3：建築基準法43条2項1号の認定を受ける
建築基準法43条2項1号では建築基準法上の道路に接していない敷地でも、一定の基準を満たして特定行政庁の「認定」を受ければ建築できる場合があります。例えば、建築基準法上の道路ではない農道や通路などに接している敷地が対象となることがあります。
ただし、対象となる道の種類や幅員だけで認定の可否が決まるわけではありません。敷地と道との接し方や建築物の用途・規模など、政令で定められた基準を満たす必要があります。具体的な取扱いは自治体によって異なるため、再建築不可物件の解体を検討している場合は解体前に管轄の建築指導課などへ相談し、認定によって再建築できるか確認しておきましょう。
出典：建築基準法
２ 前項の規定は、次の各号のいずれかに該当する建築物については、適用しない。
一 その敷地が幅員四メートル以上の道（道路に該当するものを除き、避難及び通行の安全上必要な国土交通省令で定める基準に適合するものに限る。）に二メートル以上接する建築物のうち、利用者が少数であるものとしてその用途及び規模に関し国土交通省令で定める基準に適合するもので、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めるもの
方法4：建築基準法43条2項2号の許可を受ける
1号の条件に当てはまらなくても、敷地の状況によっては建築基準法43条2項2号の「許可」を受けて建築できる場合があります。2号は、特定行政庁が安全上などの問題がないと判断し、建築審査会の同意を得たうえで許可する制度です。
対象となる可能性があるのは、以下のようなケースです。
- 敷地の周囲に公園・緑地・広場などの広い空地がある
- 幅4m以上の農道など、公共の道に2m以上接している
- 建物の用途や規模に応じて、避難や通行に必要な幅の通路に接している
なお、具体的な許可基準や手続きは自治体によって異なります。自宅が対象になるか、解体前に管轄の建築指導課などに確認しておきましょう。また、実際の申請には専門的な知識が必要なため、建築士や行政書士などの専門家にも相談すると安心です。
出典：建築基準法
２ 前項の規定は、次の各号のいずれかに該当する建築物については、適用しない。
（中略）
二 その敷地の周囲に広い空地を有する建築物その他の国土交通省令で定める基準に適合する建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したもの
再建築不可物件を更地にする前に確認すべきこと
『めざまし8』をはじめ各種メディアへの出演実績を持つ「あんしん解体業者認定協会」の中野理事に、再建築不可物件を更地にする前に確認しておきたいポイントについて伺いました。
理事 中野達也再建築不可物件を解体してから後悔しないよう、以下の3点を事前に確認しておきましょう。
- 本当に再建築不可物件か？
- 再建築できる可能性はないか？
- 更地にした後の土地活用は決まっているか？
本当に再建築不可物件か？
理事 中野達也まず、本当に再建築できない土地なのかを確認しましょう。
簡易的な確認方法として、実家の前面道路の幅を測る方法があります。車2台がすれ違える程度の約4m以上の幅があれば、接道義務を満たしている可能性が高いです。一方、「人1人が通るのがやっとの細い路地にある」「車が入れない」「両側に建物が迫っている」といった場合は注意が必要です。
ただし、道路の幅だけでは再建築できるか判断できません。道路の種類や敷地との接し方なども確認する必要があるため、最終的には自治体の建築指導課などへの確認が必要です。
再建築できる可能性はないか？
接道義務を満たしていなくても、隣地の取得やセットバック、一定の認定・許可などによって再建築できる場合があります。再建築不可と判断していても、解体前に再建築できる可能性はないかを確認しておきましょう。
理事 中野達也再建築できる方法があるにもかかわらず建物を解体してしまうと、新築や建て替えなど土地活用の選択肢を狭めるおそれがあります。解体前に再建築できるかを確認し、慎重に判断することが大切です。
更地にした後の土地活用は決まっているか？
建物を解体してから「さあどうしよう」と考えるのではなく、解体前に更地にした後の土地の使い道を決めておきましょう。
売却する場合は解体前に不動産会社へ査定を依頼し、建物を残した場合と更地にした場合の売却価格を比較しておくと解体工事の必要性を判断できます。一方で売却せずに土地を活用する場合は、駐車場や資材置き場など具体的な用途を検討しておきましょう。
理事 中野達也解体後の使い道が決まっていないまま更地にすると、固定資産税の負担だけが増え続けてしまうリスクなどがあります。
再建築不可物件を更地にした後の4つの活用方法
続いて、「あんしん解体業者認定協会」の中野理事に、再建築不可物件を更地にした後の具体的な活用方法について伺いました。
理事 中野達也「再建築不可物件を更地にしたら使い道がなくなってしまう」と不安に感じる方へ、更地にした後に検討できる4つの活用方法をご紹介します。
- 駐車場として活用する
- 資材置き場として貸し出す
- 家庭菜園として利用する
- 隣地の所有者に売却する
方法1：駐車場として活用する
更地を月極駐車場やコインパーキングとして活用する方法です。比較的少ない初期費用で始めやすく、土地を収益化しやすいのが特徴です。
- メリット
-
- 比較的少ない初期費用で始めやすい
- 月極なら管理の手間を抑えやすい
- デメリット
-
- 前面道路が狭いと利用しにくい
- 駐車場需要がないと収益を得にくい
- 舗装や設備に費用がかかる場合がある
理事 中野達也駐車場として活用する場合は、周辺に駐車場の需要があるかを確認することが大切です。 また、前面道路が狭い場合は、車が無理なく出入りできるかも確認しておきましょう。
方法2：資材置き場として貸し出す
工務店や建設会社などに、建築資材や重機の保管場所として貸し出す方法です。周辺に事業者が多い地域では、土地を継続的に活用できる可能性があります。
- メリット
-
- 事業者に貸し出して収入を得られる
- 大がかりな設備工事が不要
- デメリット
-
- 周辺に需要がなければ借り手を見つけにくい
- 資材や重機の搬入に道路幅が必要
- 資材や重機の保管によって近隣トラブルにつながる場合がある
理事 中野達也資材置き場として活用するなら、土地の広さだけでなくトラックや重機が出入りできるかを確認しましょう。 また、周辺の工務店や建設会社などに需要があるかを調べておくことも大切です。
方法3：家庭菜園として利用する
更地を家庭菜園として利用する方法です。自分で野菜を育てるだけでなく、区画を分けて周辺の住民に貸し出すこともできます。
- メリット
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- 大がかりな設備が不要
- 自分で土地を利用できる
- 区画を貸し出して収入を得ることもできる
- デメリット
-
- 土壌改良や整地が必要な場合がある
- 貸し出す場合は管理の手間がかかる
- 立地によっては利用者を集めにくい
理事 中野達也家庭菜園として利用する場合は、解体後の土地の状態を確認しておきましょう。 解体工事で地中にコンクリート片などが残っている場合は、整地や土壌の入れ替えなどが必要です。
方法4：隣地の所有者に売却する
更地にした土地を、隣地の所有者に売却する方法もあります。再建築不可の土地でも、隣地と一体化することで土地の使い道が広がる可能性があります。
- メリット
-
- 自分で土地を活用・管理する必要がなくなる
- 一般の買主に売り出すより、購入を検討してもらいやすい場合がある
- デメリット
-
- 隣地所有者が購入するとは限らない
- 隣地と一体化しても再建築できるとは限らない
理事 中野達也特に隣地と一体化することで接道義務を満たせる土地は成約の確率が高まる可能性があります。 更地にしてから活用方法を考えるのではなく、解体前に買取の意思を確認しておきましょう。
【事例紹介】築60年の再建築不可物件を駐車場に活用
再建築できない土地でも立地や周辺環境を活かせば、建物を解体して別の用途に活用できる場合があります。ここでは、築60年の再建築不可物件を解体し、月極駐車場として活用した事例をご紹介します。
Aさんは、敷地面積約35坪の土地に、築60年・建坪約20坪の木造平屋住宅を所有していました。しかし通路幅が2m未満で再建築できず、建物も老朽化していたため解体して土地を活用することにしました。そこで、大通りへのアクセスの良さと周辺の駐車場需要を活かし、軽自動車・コンパクトカー向けの月極駐車場4区画として活用しました。
解体と駐車場整備にかかった初期費用は約220万円で、月額4万円の収入を見込み、約4年半で初期費用を回収できる計画です。更地にしたことで固定資産税は年間約2万円から約7万円に上がりましたが、年間48万円の駐車場収入があるため、増税分を差し引いても利益が残る結果となりました。
【FAQ】再建築不可物件に関するよくある質問
再建築不可物件を解体せずに放置したらどうなりますか？
建物の老朽化による倒壊や害虫・害獣の発生など、周辺に影響を及ぼすおそれがあります。
また、管理不全空家等として自治体から勧告を受けると住宅用地特例が解除され、固定資産税が3～4倍程度に上がる可能性もあります。空き家の固定資産税については、以下の記事で詳しく解説しています。あわせてご覧ください。
再建築不可物件を解体すると、固定資産税はいつから上がりますか？
固定資産税は毎年1月1日時点の土地の状態を基準に、その年度の税額が決まります。
そのため、2026年中に建物を解体して更地にした場合は2027年1月1日時点で更地となっているため、2027年度分から土地の固定資産税が上がる可能性があります。
まとめ
再建築不可物件をむやみに解体すると新しい家を建てられなくなったり、固定資産税が上がったり、売却しにくい更地が残ったりする可能性があります。解体してから後悔しないためにも事前準備が重要です。
まずは、本当に再建築不可物件なのかを自治体の建築指導課などで確認しましょう。再建築不可だった場合は、すぐに解体するのではなく「現在の建物を残して使い続ける」「建物付きで売却する」などの選択肢も検討しましょう。
どうしても解体が必要な場合は再建築できる可能性を確認し、解体後の土地の活用方法を決めてから解体に進みましょう。
