この記事の案内人・編集長
稲垣 瑞稀
解体業界で6年間働く中で感じた『正しい情報が届かない』というもどかしさから、解体工事や空き家問題について全記事の企画・編集に責任を持っています。専門家への直接取材を通じ、業界経験者として分かりやすい情報提供をお約束します。
- 空き家の固定資産税が上がる条件と、増税されるタイミングがわかる
- 2023年の法改正で固定資産税が上がる対象がどう変わったのかがわかる
- 固定資産税の増額を避けるためにできる対策がわかる
「空き家を放置すると固定資産税が6倍になるって本当？」「2023年の法改正で、うちの空き家も税金が上がるの？」と不安を感じて、この記事にたどり着いたのではないでしょうか。
結論から言うと、空き家を放置しただけで固定資産税が上がるわけではありません。自治体から勧告を受けて住宅用地特例が解除されると、原則として翌年度から土地の固定資産税が最大6倍になる可能性があります。
ただし実際の税額は土地の評価額や面積などによって異なり、固定資産税だけを見ると3〜4倍程度に増えるケースが多いとされています。
本記事では、『あんしん解体業者認定協会』で空き家の解体に数多く対応してきた中野理事の監修のもと、なぜ「空き家の固定資産税は6倍になる」と言われるのか、実際にどのくらい増える可能性があるのか、どのような条件で固定資産税が上がるのかなどを詳しく解説します。
監修者
現場解説一般社団法人あんしん解体業者認定協会 お客様窓口 マネージャー
辰巳 浩晃（たつみ ひろあき）
解体工事のご相談・現場調査の立会い・見積書説明など、お客様窓口としてお客様の不安解消と工事サポートに注力するマネージャー。「同じ解体でも、ひとつとして同じ現場はない」を信条に、一件一件の個性を大切にしながら、お客様が晴れやかな気持ちで工事当日を迎えられるよう伴走。お持ちの見積書が適正かどうかも、数分のお電話で判断できるよう、第三者目線でのアドバイスを心がけている。この記事では現場のリアルな視点から解説を担当。
運営責任者「スッキリ解体」編集長
稲垣 瑞稀（いながき みずき）
解体業界専門のWebメディアでWebディレクターとして6年以上、企画・執筆・編集から500社以上の解体業者取材まで、メディア運営のあらゆる工程を経験。近年は解体の前段にある空き家問題（管理・解体・補助金・税制）にも取材領域を広げている。正しい情報が届かず困っている方を助けたいという想いから、一個人の責任と情熱で「スッキリ解体」を立ち上げ、全記事の編集に責任を持つ。
執筆「スッキリ解体」専属ライター
馬場 美月（ばば みづき）
「解体工事の準備から完了まで、初めての方でも迷わないよう、一つずつ丁寧に解説します。」
「初心者にもわかりやすく」をモットーに、解体工事の全工程をステップバイステップで解説する記事を得意とするライター。毎週の専門勉強会で得た知識や業者様へのインタビューを元に、手続きの流れや専門用語を図解なども交えながら、読者が迷わずに理解できる記事作りを心がけている。
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なぜ空き家の固定資産税は6倍になると言われるのか？
「空き家の固定資産税が6倍になる」と言われるのは、住宅用地特例が解除されると土地の固定資産税の課税標準が最大6倍に上がる可能性があるためです。
住宅用地特例が解除される背景には、「空家等対策の推進に関する特別措置法（空家法）」があります。空家法では、適切な管理が行われていない空き家について自治体が所有者に必要な措置を求める仕組みが定められています。
ただし実際の増額幅は土地の評価額や面積などによって異なり、必ず6倍になるわけではありません。実際には3〜4倍程度に増えるケースが多いとされています。
出典：空家法
第十三条 市町村長は、空家等が適切な管理が行われていないことによりそのまま放置すれば特定空家等に該当することとなるおそれのある状態にあると認めるときは、当該状態にあると認められる空家等（以下「管理不全空家等」という。）の所有者等に対し、基本指針（第六条第二項第三号に掲げる事項に係る部分に限る。）に即し、当該管理不全空家等が特定空家等に該当することとなることを防止するために必要な措置をとるよう指導をすることができる。
２ 市町村長は、前項の規定による指導をした場合において、なお当該管理不全空家等の状態が改善されず、そのまま放置すれば特定空家等に該当することとなるおそれが大きいと認めるときは、当該指導をした者に対し、修繕、立木竹の伐採その他の当該管理不全空家等が特定空家等に該当することとなることを防止するために必要な具体的な措置について勧告することができる。
住宅用地特例とは？
住宅用地特例とは住宅が建っている土地の固定資産税を軽減する制度です。
住宅用地のうち、住宅1戸あたり200m2以下の部分は「小規模住宅用地」とされ、固定資産税の課税標準が評価額の6分の1に軽減されます。200m2を超える部分は「一般住宅用地」となり、課税標準が評価額の3分の1に軽減されます。
出典：地方税法
第三百四十九条の三の二 専ら人の居住の用に供する家屋又はその一部を人の居住の用に供する家屋で政令で定めるものの敷地の用に供されている土地で政令で定めるもの（前条（第十一項を除く。）の規定の適用を受けるもの並びに空家等対策の推進に関する特別措置法（平成二十六年法律第百二十七号）第十三条第二項の規定により所有者等（同法第五条に規定する所有者等をいう。以下この項において同じ。）に対し勧告がされた同法第十三条第一項に規定する管理不全空家等及び同法第二十二条第二項の規定により所有者等に対し勧告がされた同法第二条第二項に規定する特定空家等の敷地の用に供されている土地を除く。以下この条、次条第一項、第三百五十二条の二第一項及び第三項並びに第三百八十四条において「住宅用地」という。）に対して課する固定資産税の課税標準は、第三百四十九条及び前条第十一項の規定にかかわらず、当該住宅用地に係る固定資産税の課税標準となるべき価格の三分の一の額とする。
２ 住宅用地のうち、次の各号に掲げる区分に応じ、当該各号に定める住宅用地に該当するもの（以下この項において「小規模住宅用地」という。）に対して課する固定資産税の課税標準は、第三百四十九条、前条第十一項及び前項の規定にかかわらず、当該小規模住宅用地に係る固定資産税の課税標準となるべき価格の六分の一の額とする。
一 住宅用地でその面積が二百平方メートル以下であるもの 当該住宅用地
二 住宅用地でその面積が二百平方メートルを超えるもの 当該住宅用地の面積を当該住宅用地の上に存する住居で政令で定めるものの数（以下この条及び第三百八十四条第一項において「住居の数」という。）で除して得た面積が二百平方メートル以下であるものにあつては当該住宅用地、当該除して得た面積が二百平方メートルを超えるものにあつては二百平方メートルに当該住居の数を乗じて得た面積に相当する住宅用地
特例が解除されると固定資産税はいくら増える？
小規模住宅用地（200m2以下）に住宅用地特例が適用されている土地を例に、固定資産税の増額幅をシミュレーションします。固定資産税の標準税率である1.4％を用いて計算すると以下のとおりです。
| 土地の固定資産税評価額 | 特例適用時（1/6）の税額 | 特例解除後の税額 | 年間の増額 |
|---|---|---|---|
| 1,200万円 | 約2万8,000円 | 約16万8,000円 | 約14万円 |
| 1,800万円 | 約4万2,000円 | 約25万2,000円 | 約21万円 |
| 2,400万円 | 約5万6,000円 | 約33万6,000円 | 約28万円 |
※上表は、固定資産税評価額と課税標準額が同じと仮定した概算です。実際の税額は、負担調整措置・土地の面積・都市計画税の有無などによって異なります。正確な税額はお住まいの市区町村にご確認ください。
例えば土地の固定資産税評価額が1,200万円の場合、土地の固定資産税は特例適用時の年間約2万8,000円から特例解除後は約16万8,000円に増えます。年間の増額は約14万円です。
固定資産税が上がる可能性がある空き家
住宅用地特例の解除対象となる可能性があるのは、自治体から「特定空家」または「管理不全空家」として勧告を受けた空き家です。
① 特定空家
特定空家とは、以下のいずれかに該当する状態にある空き家を指します。
- そのまま放置すれば倒壊など著しく保安上危険となるおそれがある状態
建物が大きく傾いている、外壁や屋根材が落下するおそれがある、擁壁が崩れるおそれがあるなど - そのまま放置すれば著しく衛生上有害となるおそれがある状態
汚水が流出している、害虫や害獣が大量に発生している、アスベストが飛散するおそれがあるなど - 適切な管理が行われておらず、著しく景観を損なっている状態
屋根や外壁が著しく破損・汚損している、建物や敷地が荒廃しているなど - その他、周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態
不法侵入につながるほど開口部が破損している、立木が倒れて周辺の建物や通行人に危害を及ぼすおそれがある、動物が棲みついて騒音や悪臭が発生しているなど
なお、特定空家に該当するかどうかの判断基準は自治体によって異なる場合があります。空家法で基本的な考え方が定められている一方、自治体が地域の気候や周辺環境などを考慮して具体的な基準を定めているためです。
理事 中野達也そのため同じ状態の空き家でも、自治体によって特定空家と判断される場合とされない場合があります。
出典：空家法
２ この法律において「特定空家等」とは、そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態又は著しく衛生上有害となるおそれのある状態、適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態にあると認められる空家等をいう。
② 管理不全空家（2023年の法改正で新設）
管理不全空家は2023年12月施行の改正空家法で新設された区分で、適切な管理が行われず、放置すると特定空家に指定されるおそれがある空き家です。
例えば、以下のような状態が挙げられます。
- 屋根・外壁・塀などに破損や劣化がある
- 排水設備が破損している
- 害虫や動物が棲みついている
- 屋根や外壁に色あせ・汚損が見られる
- 敷地内の立木が周囲にはみ出している
出典：空家法
第十三条 市町村長は、空家等が適切な管理が行われていないことによりそのまま放置すれば特定空家等に該当することとなるおそれのある状態にあると認めるときは、当該状態にあると認められる空家等（以下「管理不全空家等」という。）の所有者等に対し、基本指針（第六条第二項第三号に掲げる事項に係る部分に限る。）に即し、当該管理不全空家等が特定空家等に該当することとなることを防止するために必要な措置をとるよう指導をすることができる。
空き家の固定資産税が上がるのはいつから？
空き家の固定資産税は、原則として自治体から勧告を受けて住宅用地特例が解除された翌年度から上がります。
固定資産税は毎年1月1日（賦課期日）時点の土地や建物の状況をもとに、その年度の税額が決まります。そのため2026年中に住宅用地特例が解除された場合は、2027年1月1日時点の状況をもとに2027年度の固定資産税から特例解除の影響が反映されます。
つまり空き家になっただけで、すぐに固定資産税が上がるわけではありません。
空き家の固定資産税が上がるまでの流れ
空き家の固定資産税が上がるまでには、自治体による調査・認定・助言・指導など複数の段階があります。一般的には以下の5ステップで進みます。
ステップ1：空き家の調査
自治体は、周辺住民からの相談や通報などをきっかけに空き家の状態を調査します。現地調査を行う場合は原則として所有者に「立入調査通知書」を事前に送付し、建物の状態・管理状況・周辺環境への影響などを確認します。そのうえで、管理不全空家や特定空家に該当するかを判断します。
ステップ2：特定空家・管理不全空家に認定
調査の結果、空き家の状態が一定の基準に該当すると、自治体から特定空家または管理不全空家に認定されます。認定後は所有者に認定内容や必要な対応を知らせるため「認定通知書」などが送付され、自治体から適切な管理や必要な措置を求められます。
ステップ3：助言・指導
特定空家や管理不全空家に認定されると、自治体から必要な措置を取るよう助言や指導を受けます。自治体から「指導書」などが届き、建物の修繕や敷地内の草木の除去など空き家の状態に応じた対応を求められます。
ステップ4：勧告
助言・指導を受けても必要な措置を取らず、空き家の状態が改善されない場合は自治体から「勧告書」が送付され、必要な措置を講じるよう勧告を受けます。
勧告を受けると住宅用地特例が解除され、土地の固定資産税を計算する際の軽減措置が適用されなくなります。その結果、これまで住宅用地特例が適用されていた土地では土地の固定資産税が最大6倍まで膨らむ可能性があります。
ステップ5：翌年度の固定資産税に反映
住宅用地特例が解除されると、原則として勧告を受けた翌年度から固定資産税が増えます。固定資産税は毎年1月1日時点の土地の状況をもとに、その年度分が課税されます。
空き家の固定資産税を上げない4つの対策
空き家の固定資産税が大幅に増えるのを防ぐには、住宅用地特例が解除される前に対策を取ることが大切です。具体的には以下の4つの方法があります。
対策1：空き家を適切に管理する
空き家を所有し続ける場合は建物や敷地を適切に管理し、自治体から「管理不全空家」や「特定空家」として勧告を受けないようにすることが重要です。具体的には以下のような対策を行いましょう。
- 雨漏りや外壁の剥がれなどを見つけたら早めに修繕する
- 庭の草木を剪定し、雑草を放置しない
- 害虫や害獣が発生していないか確認する
- 建物内の換気や通水を定期的に行う
- 郵便物やごみを回収し、周辺を清掃する
理事 中野達也自分で管理するのが難しい場合は空き家管理サービスを利用する方法もあります。
空き家管理サービスを利用した事例
Aさんは遠方に住んでいるため所有する空き家を定期的に管理できず、庭木が伸びたままになっていました。そこで空き家管理サービスを利用し、定期的な巡回に加えて庭木の剪定や敷地内の清掃を依頼しました。
Aさん管理不全空家や特定空家に認定される心配が減り、建物の異常や近隣トラブルにも早く気付けるようになりました。
対策2：空き家を活用する
今後も所有する予定があるなら、空き家をリフォームして賃貸住宅や店舗として活用する方法があります。また、建物を解体して更地にした後に駐車場として活用することも可能です。ただし活用方法によって必要な費用や収益性が異なるため、周辺の需要・初期費用・維持費などを確認してから検討しましょう。
月極駐車場として活用した事例
Bさんは空き家を使う予定がなかったため、周辺に駐車場の需要があることを確認し、建物を解体して月極駐車場として活用することにしました。解体後は空き家の管理が不要で、駐車場として毎月の収入も得られるようになりました。
空き家を解体するのは迷いましたが、駐車場として活用することで土地を持て余さずに済みました。今では空き家を放置せずに活用してよかったと思っています。
対策3：空き家を売却する
今後利用する予定がなく管理を続けることも難しい場合は、空き家を売却する方法があります。売却すれば、所有者としての管理負担や固定資産税の支払いもなくなります。
ただし、空き家の状態によっては「建物を残したまま売却するか」「解体して更地にするか」で売却にかかる費用や売れやすさが変わります。まずは不動産会社に相談し、どちらの方法が適しているか比較してみましょう。
家を売却する際のポイントについては、以下の記事で詳しく解説しています。あわせてご覧ください。
対策4：空き家を解体する
建物の老朽化が進み、今後も活用や売却の見込みがない場合は空き家を解体する方法もあります。
ただし住宅を解体すると住宅用地特例が解除され、土地の固定資産税が上がる可能性があります。解体を検討する際は解体費用だけでなく、解体後の税負担や土地の活用方法も含めて判断しましょう。
空き家の解体については、以下の記事で詳しく解説しています。あわせてご覧ください。
空き家の放置で固定資産税以外に生じるリスク
空き家を放置すると、固定資産税以外にもさまざまな問題が生じる可能性があります。ここでは、主な4つのリスクをご紹介します。
リスク1：建物の倒壊や外壁落下
空き家は人が住んでいる住宅と比べて日常的な手入れや修繕が行われにくく、劣化が進みやすくなります。劣化した状態をそのままにしておくと強風や地震などによって瓦や外壁が落下したり、建物が倒壊したりするおそれがあります。周囲に被害が及んだ場合は、所有者が損害賠償責任を問われる可能性もあります。
理事 中野達也公益財団法人日本住宅総合センターの試算では、「空き家の倒壊で隣接家屋が全壊し、一家3名が死亡したケース」の賠償総額は2億円を超える（建物の補償・逸失利益・慰謝料などを含む）とされています。
リスク2：不法侵入や放火
空き家を放置すると、不法侵入や不法投棄などの被害に遭う可能性があります。庭木や雑草が伸びて敷地内が見えにくくなったり、郵便物がたまったりすると管理が行き届いていないと判断されやすくなるためです。また、ごみや可燃物が放置されていると放火の対象となり、火災によって近隣住宅に被害が及ぶおそれもあります。
リスク3：修繕・管理費用の増加
建物や敷地の劣化が進むと、修繕や管理にかかる費用が増加します。例えば、雨漏りを早期に発見できれば部分的な修繕で済む場合でも、長期間気付かずにいると柱や梁の腐食につながり大規模な修繕が必要です。また、庭木の剪定や雑草の除去も放置する期間が長いほど、手間や費用がかかりやすくなります。
リスク4：行政代執行による解体
空き家の状態が悪化して周辺の生活環境に深刻な影響を及ぼし、所有者が必要な対応を行わない場合は行政代執行によって建物が解体される可能性があります。
行政代執行が行われた場合、解体にかかった費用は原則として所有者に請求されます。自分で解体業者を選んで工事を依頼する場合とは異なり、所有者の意思にかかわらず建物が解体され、その費用を負担するため注意が必要です。
福島県白河市では2025年8月、築100年以上で倒壊のおそれがある木造2階建ての店舗兼住宅を行政代執行により解体しました。所有者が経済的な理由で解体できなかったため市が代わりに工事を行い、約420万円の解体費用は所有者に請求されました。
【FAQ】空き家の固定資産税に関するよくある質問
空き家を解体すると固定資産税は6倍になりますか？
空き家を解体したからといって、固定資産税が必ず6倍になるわけではありません。
住宅用地特例が適用されなくなることで土地の固定資産税は上がりますが、建物の固定資産税がなくなるため、土地と建物を合わせた固定資産税の総額では3〜4倍程度に増えるケースが多いです。ただし、実際の増額幅は土地の評価額や面積などによって異なります。
解体による固定資産税の変動については、以下の記事で詳しく解説しています。あわせてご覧ください。
空き家を解体した後の固定資産税は減免できますか？
はい。自治体によっては、空き家を解体した後の土地にかかる固定資産税の減免制度があります。
ただし対象となる空き家・土地・解体時期などに一定の条件があり、申請が必要な場合もあります。制度の内容は自治体によって異なるため、解体する前に市区町村の窓口へ確認しましょう。
理事 中野達也例えば群馬県千代田町では、一定の条件を満たす老朽空き家を解体した場合に住宅用地特例との差額相当分を翌年度から3年間減免しています。解体後の土地を営利目的で使用していないことなどが条件です。
住宅用地特例が解除されると都市計画税も上がりますか？
はい。住宅用地特例が解除されると、都市計画税も増える可能性があります。
住宅用地には都市計画税の軽減措置があり、特例が解除されると軽減が適用されなくなるためです。どのくらい増えるか事前に知りたい場合は納税通知書の課税標準額や税額を確認し、自治体の窓口で特例解除後の税額を試算してもらいましょう。
理事 中野達也例えば東京都23区では、200m2以下の小規模住宅用地で特例が解除されると、都市計画税が単純計算で最大6倍に上がる可能性があります。
まとめ
空き家になっただけで、固定資産税がすぐに上がるわけではありません。ただし管理せずに放置すると、自治体から勧告を受けて住宅用地特例が解除され、固定資産税が大幅に増える可能性があります。
また、空き家の放置は税負担だけでなく、建物の倒壊・不法侵入・修繕費用の増加などのリスクにもつながります。
理事 中野達也「まだ使わないから」と空き家を放置せず、適切に管理しましょう。今後も使う予定がなければ活用・売却・解体などを含め、早めに今後の方針を決めることが大切です。
