この記事の案内人・編集長
稲垣 瑞稀
解体業界で6年間働く中で感じた『正しい情報が届かない』というもどかしさから、解体工事や空き家問題について全記事の企画・編集に責任を持っています。専門家への直接取材を通じ、業界経験者として分かりやすい情報提供をお約束します。
- 建物の構造ごとの解体費用相場と、内訳まで分かる具体的な解体事例
- 解体費用を譲渡費用として計上し、税金の負担を抑えるための節税の考え方とタイミング
- 「更地渡し」と「現況渡し」の選び方と、余計な費用やトラブルを避けつつ土地を高く売却する流れ
監修者
現場解説一般社団法人あんしん解体業者認定協会 理事・解体アドバイザー
初田 秀一（はつだ しゅういち）
解体アドバイザー歴15年、相談実績は11万件以上。お客様の不安を笑顔に変える現場のプロフェッショナル。「どんな些細なことでも構いません」をモットーに、一期一会の精神でお客様一人ひとりと向き合い、契約から工事完了まで心から安心できる業者選定をサポート。この記事では現場のリアルな視点から解説を担当。
運営責任者「スッキリ解体」編集長
稲垣 瑞稀（いながき みずき）
解体業界専門のWebメディアでWebディレクターとして6年以上、企画・執筆・編集から500社以上の解体業者取材まで、メディア運営のあらゆる工程を経験。近年は解体の前段にある空き家問題（管理・解体・補助金・税制）にも取材領域を広げている。正しい情報が届かず困っている方を助けたいという想いから、一個人の責任と情熱で「スッキリ解体」を立ち上げ、全記事の編集に責任を持つ。
執筆「スッキリ解体」専属ライター
馬場 美月（ばば みづき）
「解体工事の準備から完了まで、初めての方でも迷わないよう、一つずつ丁寧に解説します。」
「初心者にもわかりやすく」をモットーに、解体工事の全工程をステップバイステップで解説する記事を得意とするライター。毎週の専門勉強会で得た知識や業者様へのインタビューを元に、手続きの流れや専門用語を図解なども交えながら、読者が迷わずに理解できる記事作りを心がけている。
解体費用、たった30秒でわかります
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※ 概算は目安です。正確な金額は現地調査による見積もりが必要です
土地売却時の解体費用相場
古家の解体費用は建物の構造によって坪単価が異なります。 坪単価の目安は木造が3万4,090円、軽量鉄骨造が3万8,917円、重量鉄骨造が4万9,102円、RC造（鉄筋コンクリート造）が6万2,465円です。
| 建物の構造 | 平均坪単価 | 30坪の解体費用目安 | 40坪の解体費用目安 |
|---|---|---|---|
| 木造 | 3万4,090円 | 約102万円 | 約136万円 |
| 軽量鉄骨造 | 3万8,917円 | 約117万円 | 約156万円 |
| 重量鉄骨造 | 4万9,102円 | 約147万円 | 約196万円 |
| RC造 | 6万2,465円 | 約187万円 | 約250万円 |
※解体費用相場は『あんしん解体業者認定協会』が保有する、2020年～2025年7月の解体工事データ30,000件以上を基に算出しています。
※解体費用相場は平均値です。実際の解体費用は現場の状況や建物の状態によって変動します。
土地売却を目的とした解体工事事例
埼玉県鴻巣市の解体工事事例
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| 摘要 | 数量 | 単位 | 単価 | 金額 |
|---|---|---|---|---|
| 1. 木造2階建物アパート解体工事 | 坪 | 30 | 23,000 | 690,000 |
| 建物基礎解体工事 | m2 | 50 | 2,000 | 100,000 |
| 鉄骨階段撤去 | 式 | 1 | 20,000 | 20,000 |
| 2. 養生シート（3方面） | m2 | 150 | 800 | 120,000 |
| 3. 外構工事 | ||||
| 入口残土鋤取り工事 | m2 | 5 | 3,000 | 15,000 |
| ブロック撤去 | m2 | 6.5 | 3,000 | 19,500 |
| ブロック下大谷石撤去 | 式 | 1 | 20,000 | 20,000 |
| 浄化槽撤去 | 式 | 1 | 30,000 | 30,000 |
| 4. その他 | ||||
| 建築リサイクル届出申請費用 | 式 | 1 | 15,000 | 15,000 |
| 重機回送代金 | 往復 | 2 | 18,000 | 36,000 |
| 諸経費 | 式 | 1 | 50,000 | 50,000 |
| 値引き | 式 | 1 | ▲5,500 | ▲5,500 |
| 小計 | 1,110,000 | |||
| 合計 | 1,198,800 | |||
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 解体費用総額 | 119万8,800円 |
| 所在地 | 埼玉県鴻巣市 |
| 坪数 | 30坪 |
| 構造 | 木造2階建て/貸家 |
| 築年数 | 40年 |
| 施工期間 | 約10日 |
東京都新宿区の解体工事事例
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| 名称 | 規格 | 数量 | 単位 | 単価 | 金額 |
|---|---|---|---|---|---|
| 木造建物2F解体 | 養生費込み | 34 | 坪 | 12,000 | 408,000 |
| 同上廃材運搬処分 | 34 | 坪 | 11,000 | 374,000 | |
| 同上基礎解体 | 34 | 坪 | 10,000 | 340,000 | |
| 同上ガラ材運搬処分 | 34 | 坪 | 8,000 | 272,000 | |
| 大谷石塀撤去処分 | 4t車 | 1 | 台 | 50,000 | 50,000 |
| 樹木撤去処分 | 1 | 式 | 10,000 | 10,000 | |
| 土間コンクリート撤去処分 | 4t車 | 1 | 台 | 50,000 | 50,000 |
| 左側ブロック塀撤去処分 | 4t車 | 1 | 台 | 70,000 | 70,000 |
| 庭石・灯篭撤去処分 | 1 | 式 | 10,000 | 10,000 | |
| 値引き | 1 | 式 | ▲9,926 | ▲9,926 | |
| 小計 | 1,574,074 | ||||
| 合計 | 1,700,000 | ||||
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 解体費用総額 | 170万円 |
| 所在地 | 東京都新宿区 |
| 坪数 | 34坪 |
| 構造 | 木造2階建て/住宅 |
| 築年数 | 32年 |
| 施工期間 | 9日 |
千葉県松戸市の解体工事事例
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| 商品名 | 単価 | 数量 | 単位 | 金額 |
|---|---|---|---|---|
| 軽量鉄骨造住宅解体処分 | 35,000 | 25 | 坪 | 875,000 |
| 足場組立・養生シート | 50,000 | 3 | 面 | 150,000 |
| 外構工事 | 70,000 | 1 | 式 | 70,000 |
| 浄化槽撤去 | 30,000 | 1 | 式 | 30,000 |
| 重機回送 | 20,000 | 1 | 式 | 20,000 |
| 整地雑用等 | 50,000 | 1 | 式 | 50,000 |
| 事務手数料 | 39,800 | 1 | 式 | 39,800 |
| 小計 | 1,234,800 | |||
| 合計 | 1,333,584 | |||
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 解体費用総額 | 133万3,584円 |
| 所在地 | 千葉県松戸市 |
| 坪数 | 24.5坪 |
| 構造 | 軽量鉄骨造2階建て/住宅 |
| 築年数 | 45年 |
| 施工期間 | 約10日 |
土地売却時の解体費用は譲渡費用になる？
土地を売却して利益（譲渡所得）が生じた場合、その利益に対して約20%（所有期間が5年以下の場合は約39%）の税金がかかります。この税額を計算する際、解体費用を「譲渡費用」として売却額から差し引ければ、課税対象となる利益が減り、結果として税負担を抑えられます。
売却益（譲渡所得）と税金の計算方法
まずは、譲渡所得がどのように計算されるのかを確認してみましょう。
課税譲渡所得 ＝ 譲渡価額（売却価格）－（取得費 ＋ 譲渡費用）－ 特別控除
- 譲渡価額：土地が売れた金額
- 取得費：土地を購入した際の代金（不明な場合は売却額の5%）
- 譲渡費用：売却のために直接かかった費用（仲介手数料、印紙税、解体費用など）
- 特別控除：一定の条件を満たす場合に差し引ける金額（例：マイホーム売却や相続空き家の3,000万円特別控除など）
この「譲渡費用」に、たとえば200万円の解体費用を含められれば、その分だけ譲渡所得が小さくなり、税負担の軽減につながります。
解体費用を譲渡費用として認めてもらうための条件
国税庁の考え方や過去の裁決事例を踏まえると、解体費用を譲渡費用として扱うためには、次の点を満たしていることが重要です。
1. 「売却するために解体した」ことが明確であること
単に「建物が古くなったから解体した」という理由では、経費として認められません。売買契約を結んだ後に解体した場合や、解体後すぐに売却活動を開始している場合など、「売却目的での解体」であることが客観的に分かる状況が必要です。
2. 解体から売却までの期間が概ね1年以内であること
法律で明確に定められているわけではありませんが、実務上は解体後おおむね1年以内に売買契約が成立しているかどうかが一つの目安とされています。解体後、長期間売却せずに放置していた場合は、譲渡費用として認められない可能性が高くなります。
3. 解体後の土地を他の用途に使っていないこと
解体後、売却までの間にコインパーキングや資材置き場として貸し出すなど、収益目的で利用していた場合は、「売却のための解体」とは判断されにくくなります。その結果、解体費用が譲渡費用として認められないケースもあります。
更地渡しと現況渡し、手残りはどっちが多い？
『めざまし8』をはじめ各種メディアへの出演実績を持つ「あんしん解体業者認定協会」の中野理事に、更地渡しと現況渡しではどちらが手残りを多く残せるのかを伺いました。
理事 中野達也まずは売却相場3,000万円の土地を前提に、解体費用200万円・税率20%、取得費は150万円（当時の購入価格が判明しているもの）と仮定してシミュレーションしてみましょう。
パターンA：更地渡し
売主が200万円を負担して解体し、相場どおり3,000万円で売却するケースです。
- 売却額：3,000万円
- 経費（解体費）：▲200万円
- 譲渡所得：3,000万円−（150万円＋200万円）＝2,650万円
- 税金（約20%）：2,650万円×20.315%≒538万円
理事 中野達也売却額3,000万円から経費200万円と税金538万円を差し引くと、最終的な手残りは2,262万円です。
パターンB：現況渡し
解体費用200万円分を値引きし、2,800万円で売却するケースです（解体は買主負担）。
- 売却額：2,800万円
- 経費（解体費）：0円
- 譲渡所得：2,800万円−150万円＝2,650万円
- 税金（約20%）：2,650万円×20.315%≒538万円
理事 中野達也売却額2,800万円から税金538万円を差し引くと、最終的な手残りは2,262万円です。
結論：手残りは、ほぼ同じケースが多い
シミュレーションのとおり、計算上の手残りは更地渡しと現況渡しでほぼ同じになるケースが多いのが実情です。
一方、実際の売却では建物の状態や地域の需要によって売れやすさが異なります。古家付きのままでも買い手が見つかることもあれば、更地のほうがスムーズに売れることもあります。
理事 中野達也まずは古家付きのまま売り出し、買い手が見つからなければ更地にして再度売却する方法がおすすめです。 古家付きのまま売れれば、解体費用を負担せずに済むため、余計な持ち出しを避けられます。
ただし建物の老朽化が著しい場合や、更地の需要が高いエリアでは、最初から更地にして売却したほうが有利になるケースもあります。売却方法は不動産会社と相談しながら、地域の市場動向を踏まえて判断するとよいでしょう。
土地売却時の解体工事における3つの注意点
ここでは、売主が建物を解体したうえで土地を売却するケースについて、押さえておきたい主な3つの注意点を解説します。
① 3,000万円特別控除を使う場合は売主が解体し、期限内に売却する
マイホームや相続した実家を売却する場合、一定の条件を満たせば、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例があります。ただし、建物を解体して土地として売却する場合は解体と売却の順番・期限を守らなければ、この特例は使えません。
マイホームを売却する場合
建物を解体した日から1年以内に売買契約を結ぶこと、かつ、住まなくなった日から3年後の12月31日までに売却することが必要です。また、解体後に駐車場として貸したり資材置き場として使ったりすると「他の用途に利用した」とみなされ、特例が適用できなくなります。解体後は何もせず、そのまま売却しましょう。
制度の詳細は、以下の資料もあわせてご確認ください。
相続した実家を売却する場合
まず前提として、対象となる建物は昭和56年5月31日以前に建築された住宅である必要があります。
この特例を適用するためには、「相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで」に売却を完了させなければなりません。たとえば、2024年中に相続が発生した場合、売却できる期限は2027年12月31日となります。さらに、この制度自体の適用期限も、現在のところ2027年12月31日までと定められています。
制度の詳細は、以下の資料もあわせてご確認ください。
② 地中を確認し、埋設物・責任範囲を契約書に明記する
建物を解体して更地で引き渡す場合、最も注意すべきなのが地中埋設物による契約不適合責任です。見た目がきれいな更地であっても、地中に問題が残っていれば売主の責任を問われる可能性があります。
引き渡し後、買主が建築工事を始めた際に古い基礎・コンクリートガラ・井戸・浄化槽などが地中から見つかると、売主は撤去費用の負担だけでなく、工事遅延による損害賠償を請求されることもあります。
これは民法上、「引き渡された土地が、契約で約束した内容（種類・品質・数量）に適合していない」と判断されるためです。この場合、買主は売主に対して是正や追加対応を求められると定められています。
引き渡された目的物が種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しないものであるときは、買主は、売主に対し、目的物の修補、代替物の引渡し又は不足分の引渡しによる履行の追完を請求することができる。ただし、売主は、買主に不相当な負担を課するものでないときは、買主が請求した方法と異なる方法による履行の追完をすることができる。
こうしたトラブルを防ぐためには、次の2点を必ず押さえておく必要があります。
- 地中まで確認してくれる解体業者を選ぶ：
表面を整地するだけで終わらせるのではなく、地中30〜50cm程度まで掘り起こし、コンクリート片や構造物の有無を確認・撤去してくれる業者を選びましょう。極端に安い業者の場合、地中確認が不十分なまま工事を終えてしまうケースもあります。 - 売買契約書に明確な取り決めを記載する：
「更地」といっても、その中身はさまざまです。庭木や庭石はすべて撤去するのか、境界のブロック塀やフェンスは残すのか、浄化槽は完全撤去なのか埋め戻しなのか、こうした点を不動産会社と事前にすり合わせ、契約書に明記しておくことが重要です。どこまでが売主の責任なのかを曖昧にしないことが売却後に想定外の出費を防ぐポイントとなります。
③ 解体と売却は年内引き渡しを目指す
古家を解体するタイミングを誤ると、翌年の固定資産税が一気に跳ね上がることがあります。いわゆる「6倍問題」と呼ばれるものです。
住宅が建っている土地には、「住宅用地の特例」が適用されます。この特例により、固定資産税の課税標準は200m2までの部分について評価額の6分の1に軽減されています。たとえ人が住んでいない空き家であっても、建物が残っている限り、この軽減措置は受けられます。
（前略）小規模住宅用地に対して課する固定資産税の課税標準は、（中略）価格の六分の一の額とする。
注意すべきなのが、固定資産税は毎年1月1日時点の土地の状態で決まるという点です。たとえば、12月中に建物を解体したものの、その年のうちに売却できず年を越してしまうと、1月1日時点では「更地」とみなされます。その結果、住宅用地の特例が外れ、翌年分の固定資産税が最大で約6倍に増える可能性があります。
固定資産税の賦課期日は、当該年度の初日の属する年の一月一日とする。
このリスクを避けるために、解体後、年内（12月31日まで）に売買と引き渡しを完了させることが理想的です。年内に所有権が買主へ移転していれば翌年1月1日時点の所有者は買主となり、固定資産税の負担も買主側に移ります。
つまり、解体をするなら「年内に引き渡しまで終える」スケジュールを前提に売却計画を立てることが重要です。
解体時の固定資産税については、以下の記事で詳しく解説しています。あわせてご覧ください。
古家付き土地を売却する流れ
古家付き土地の売却は、「売却準備 → 契約 → 解体 → 引き渡し」という順で進みます。ここでは、解体工事を伴う場合の一般的な流れを時系列で解説します。
ステップ1：売却準備
まずは、解体前に売却に向けた準備を整えます。
- 物件査定・市場調査
不動産会社へ査定を依頼し、建物にどの程度の評価がつくかを確認します。建物に価値が見込める場合は「現況渡し」、評価がつかない場合は「解体して更地渡し」を前提に売り出し価格を検討するのが一般的です。 - 仮測量の実施
確定測量の前段階として、簡易的な測量（仮測量）を行います。土地の大きさや形状が分かるため、買主が新築プランをイメージしやすくなります。
ステップ2：販売活動と契約
- 「解体更地渡し」での販売
「売買契約が成立したら、売主の負担で建物を解体する」という条件を付けて売り出します。 - 売買契約の締結と条件確認
契約書には、どこまで撤去するか（庭石・樹木・古い配管・浄化槽など）を明確に記載します。あわせて、解体後に地中埋設物が見つかった場合の責任の所在も事前に確認しておくことが重要です。 - 手付金の受領
契約時に受け取る手付金は、解体工事費用の一部に充てるケースもあります。
ステップ3：解体工事と各種手続き
買主が決まってから解体工事に進みます。
- 解体工事の実施
着工前には近隣への挨拶を行い、騒音や粉塵によるトラブルを防ぎます。また、建物の基礎を撤去した後は、地中にゴミや配管などが残っていないかを確認します。この確認を怠ると、引き渡し後に買主とのトラブルにつながる可能性があります。 - 建物滅失登記の申請
解体完了後は、1ヶ月以内に建物滅失登記を申請します。この登記が完了していないと、土地の所有権移転ができません。
運営者 稲垣解体工事を進める際は「決算日までにすべての手続きを完了させる必要がある」ことを念頭に、スケジュールには十分な余裕を持たせましょう。実際に、解体工事自体は売却の決算日にぎりぎり間に合ったものの滅失登記の手続きに時間がかかり、登記が決算日に間に合わなかったケースもあります。
なお、解体工事の詳しい流れについては、以下の記事で詳しく解説しています。あわせてご覧になってください。
ステップ4：仕上げと引き渡し
- 境界確定測量の実施
解体工事がすべて終わり、土地が更地になってから境界確定測量を行います。先に測量をしてしまうと、重機作業で境界標が壊れてしまうことがあるため、解体後に行うことで再測量などの余計な費用を防げます。 - 残代金の受領と引き渡し
残代金を受け取り、更地となった土地を正式に買主へ引き渡します。 - 確定申告と税務対応
解体費用を譲渡費用として計上し、3,000万円特別控除などの特例を活用することで税負担を抑えられます。
【FAQ】土地売却時の解体工事に関するよくある質問
解体から売却完了まで、どれくらいの期間がかかりますか？
ケースによって異なりますが、一般的には半年〜1年程度を見込んでおくと安心です。
目安は次の通りです。
- 不動産会社選び〜解体業者決定：1～2ヶ月程度
- 解体工事：1ヶ月程度
- 売却活動開始〜売却完了：3ヶ月～半年程度
ただし、土地の条件・エリアの需給・市場環境によって、期間は大きく前後する点に注意が必要です。
土地を売却するとき、解体費用は誰が負担するのでしょうか？
土地を売却するときの解体費用は法律で決まっているわけではなく、売主と買主の合意で決まります。
ただし一般的には更地で引き渡す場合は売主負担となるケースが多く、古家付きで売却する場合でも売却価格から解体費用分を差し引かれる形で、結果的に売主が負担することが多いのが実情です。いずれの場合も、解体費用の負担者は売買契約書で明確にしておくことが重要です。
まとめ
土地売却で損をしないためには「いつ解体するか」を見極めることが重要です。まずは古家付きで売却を試し、買い手が見つからなければ更地に切り替えることで、不要な解体費用を抑えながら売却の選択肢を広げられます。また、解体費用の節税や3,000万円特別控除には期限や条件があるため、解体業者と不動産会社の両方に相談しながら計画的に進めましょう。
