この記事の案内人・編集長
稲垣 瑞稀
解体業界で6年間働く中で感じた『正しい情報が届かない』というもどかしさから、全記事の企画・編集に責任を持っています。専門家への直接取材を通じ、業界経験者として分かりやすい情報提供をお約束します。
「相続した実家が未登記だったけど、解体しても大丈夫なのか」「役所への手続きはどう進めればいいのか」とお困りの方へ。
未登記の建物であっても解体は可能です。ただし通常の解体とは異なり、「法務局ではなく市区町村への届け出が必要になる点」や「所有者全員の同意が不可欠である点」など、いくつか守らなければならないルールが存在します。
本記事では、未登記の建物を解体する正しい手続きと方法を専門家が解説します。
- 未登記の建物の解体前に確認すべきポイントがわかる
- 未登記の建物を安全に解体する手順がわかる
- 未登記の建物の解体費用相場がわかる
監修者
現場解説一般社団法人あんしん解体業者認定協会 理事・解体アドバイザー
初田 秀一（はつだ しゅういち）
解体アドバイザー歴15年、相談実績は11万件以上。お客様の不安を笑顔に変える現場のプロフェッショナル。「どんな些細なことでも構いません」をモットーに、一期一会の精神でお客様一人ひとりと向き合い、契約から工事完了まで心から安心できる業者選定をサポート。この記事では現場のリアルな視点から解説を担当。
運営責任者「スッキリ解体」編集長
稲垣 瑞稀（いながき みずき）
解体業界専門のWebメディアでWebディレクターとして6年以上、企画・執筆・編集から500社以上の解体業者取材まで、メディア運営のあらゆる工程を経験。正しい情報が届かず困っている方を助けたいという想いから、一個人の責任と情熱で「スッキリ解体」を立ち上げ、全記事の編集に責任を持つ。
執筆「スッキリ解体」専属ライター
馬場 美月（ばば みづき）
「解体工事の準備から完了まで、初めての方でも迷わないよう、一つずつ丁寧に解説します。」
「初心者にもわかりやすく」をモットーに、解体工事の全工程をステップバイステップで解説する記事を得意とするライター。毎週の専門勉強会で得た知識や業者様へのインタビューを元に、手続きの流れや専門用語を図解なども交えながら、読者が迷わずに理解できる記事作りを心がけている。
- 最大6社からの一括見積もり
- 審査通過率1.3%の優良業者のみ
- しつこい営業電話なし（お断り代行）
- 補助申請もサポート
- 国土交通省空き家対策モデル事業に採択
解体費用、たった30秒でわかります
個人情報の入力不要。建物の種類と場所を選ぶだけで、概算費用をその場で表示します。
※ 概算は目安です。正確な金額は現地調査による見積もりが必要です
未登記の建物でも解体できる？
これまで11万件以上の解体相談に対応してきた『あんしん解体業者認定協会』の初田理事に、「未登記の建物でも解体できるのか」を伺いました。
現場解説
一般社団法人あんしん解体業者認定協会 理事・解体アドバイザー
初田 秀一 （はつだ しゅういち）
解体アドバイザー歴15年、相談実績は11万件以上。お客様の不安を笑顔に変える現場のプロフェッショナル。「どんな些細なことでも構いません」をモットーに、一期一会の精神でお客様一人ひとりと向き合い、契約から工事完了まで心から安心できる業者選定をサポート。この記事では現場のリアルな視点から解説を担当。
運営者 稲垣そもそも、未登記の建物でも解体して問題ありませんか？
理事 初田秀一はい。未登記の建物であっても、解体すること自体は可能です。民法では、建物の所有者には自分の建物を処分する権利があります。
理事 初田秀一実際、私が担当した案件でも約1割ほどは未登記の建物が含まれていました。とくに築50年以上の古家では珍しいことではありませんので、過度に心配する必要はありませんよ。
運営者 稲垣未登記だからといって、解体自体が違法になるわけではないのですね。では、どんな点に注意して解体を進めればいいのでしょうか？
理事 初田秀一重要なのは、その建物の「所有者全員の同意」が取れているかどうかです。未登記であっても、所有者の同意がないまま解体することはできません。とくに相続が発生している場合や、共有状態になっている場合には注意が必要です。
出典：民法
所有者は、法令の制限内において、自由にその所有物の使用、収益及び処分をする権利を有する。
引用：民法｜e-Gov法令検索
解体には所有者の同意が必須
たとえ登記がされていない建物であっても、実際にその建物を所有している人（所有者・相続人）は必ず存在します。そのため、所有者や相続人の同意を得ないまま解体を進めてしまうと、後から「勝手に壊された」として深刻なトラブルに発展するおそれがあります。
とくに相続によって複数人が共有している建物の場合は注意が必要です。解体工事は建物の形や価値を大きく変える行為にあたるため、相続人（共有者）全員の同意が原則として必要になります。
所有者の同意を得ずに解体した場合、以下のような法的な問題に発展する可能性もあります。
刑事上のリスク：建造物等損壊罪
他人の建物を所有者の同意なく解体した場合、建造物等損壊罪に該当するおそれがあります。
民事上のリスク：不法行為による損害賠償
刑事責任にとどまらず、民事上の責任が問題となり、他の相続人や関係者から損害賠償を請求されることもあります。
出典：民法、刑法
各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。次項において同じ。）を加えることができない。
引用：民法｜e-Gov法令検索
他人の建造物又は艦船を損壊した者は、五年以下の拘禁刑に処する。
引用：刑法｜e-Gov法令検索
故意又は過失によって他人の権利又は法律上保護される利益を侵害した者は、これによって生じた損害を賠償する責任を負う。
引用：民法｜e-Gov法令検索
未登記の建物を解体する流れ
未登記の建物の解体では、いくつかの法的ルールや注意点があります。
ここでは、未登記の建物をトラブルなく安全に解体するための流れを解説します。
ステップ1：登記の有無と建物の所有者を確認し、所有者の同意を得る
先述の通り、未登記の建物解体で最初に行うべきなのが「本当に未登記かどうか」「誰がその建物の所有者なのか」を明確にすることです。
建物が登記されているかどうかは、以下の3つの方法で確認できます。
① 建物の権利証（登記識別情報）があるか
建物が登記されている場合、原則として建物についての権利証（登記識別情報）が存在します。
手元にある権利証が土地のものしかない場合は、建物は未登記である可能性があります。特に古い建物や相続を繰り返しているケースでは、建物だけ登記されていないことも珍しくありません。
② 固定資産税課税明細書に「家屋番号」の記載があるか
毎年、市区町村から送付される固定資産税課税明細書も重要な判断材料です。
課税明細書に建物の家屋番号が記載されていない場合は、未登記である可能性が高いと考えられます。一方で家屋番号が記載されていれば、その建物は登記されていると判断する目安になります。
③ 法務局で建物の登記事項証明書を取得できるか
次に、法務局で建物の登記事項証明書（登記簿謄本）が取得できるかを確認します。
未登記の建物の場合、そもそも登記自体が存在しないため、登記事項証明書を取得できません。法務局の窓口で建物の所在地を伝えれば、登記の有無を調べてもらえます。
また、登記事項証明書はオンライン申請も可能です。申請方法や手続きの詳細については、以下の法務局の公式サイトをご確認ください。
ステップ2：解体工事を行う
登記状況と所有者の確認が済んだら、次は解体工事に進みます。
理事 初田秀一所有者の同意をきちんと得ていれば、解体の流れ自体は登記済みの建物と大きく変わりません。
解体工事の全体の流れや業者の選び方については、以下の記事で詳しく解説しています。あわせてご参考になさってください。
ステップ3：市区町村に「家屋滅失届」を提出する
未登記家屋を取り壊した場合は、市区町村役場へ「家屋滅失届（自治体によっては取り壊し家屋申出書）」を提出します。この手続きを行うことで、行政上、建物が取り壊されたことが正式に記録されます。
なお、「家屋滅失届」と「建物滅失登記」は別の手続きであるため混同しないよう注意しましょう。未登記家屋の場合、建物滅失登記を行う必要はありません。
- 提出期限
-
解体した年の12月末までに提出します。
- 提出に必要な書類
-
- 家屋滅失届（窓口または公式サイトで入手可能）
- 建物を取り壊したことが確認できる資料（例：取壊証明書、写真など）
- 本人確認書類の写し（運転免許証、マイナンバーカードなど）
- 注意点
-
- 書類提出後、行政上の記録として現地確認が必要です。
- 前年以前に取り壊した建物を届け出る場合は、解体日が確認できる資料が必要です。
- 自治体によって必要書類や提出方法が異なる場合があるため、必ず事前に確認してください。
未登記の建物を解体する際にかかる費用の目安
未登記の建物を解体する場合の費用目安は90万円〜420万円程度です。これは、登記済みの建物を解体する場合と比べても大きな差はありません。
未登記の建物の解体にかかる費用は、主に次の二つに分けられます。
- 解体費用
- 手続きにかかる費用
このうち、費用の大半を占めるのは「① 解体費用」で、「② 手続きにかかる費用」は0円〜数百円程度に収まるのが一般的です。
① 解体費用：90万円～420万円
解体工事費用は、建物の構造によって大きく異なります。
| 建物の構造 | 解体費用総額 | ||
|---|---|---|---|
| 木造 | 90万円〜250万円 | ||
| 軽量鉄骨造 | 160万円～280万円 | ||
| 鉄骨造 | 220万円～380万円 | ||
| RC造 | 270万円～420万円 |
また、アスベストの有無や前面道路の広さ（重機が搬入できるかどうか）などによっても解体費用は変わります。詳しくは以下の記事で解説していますので、あわせてご覧になってください。
② 手続きにかかる費用：0円～数百円
登記事項証明書の取得：490円〜600円
登記事項証明書は、権利証や固定資産税の納税通知書によって登記状況や所有者を確認できない場合にのみ取得が必要になります。
- 窓口で申請：600円
- オンライン申請（郵送受取）：520円
- オンライン申請（窓口受取）：490円
- 「登記情報提供サービス」で画面閲覧のみ：331円
家屋滅失届の提出：0円
家屋滅失届を自分で市役所へ提出する場合、費用はかかりません。
【FAQ】未登記の建物解体に関するよくある質問
未登記の建物をそのままにしておくとどうなりますか？
未登記の建物を放置すると登記義務違反として10万円以下の過料を科される可能性があるだけでなく、売却・相続・ローン利用などに支障（条件調整や追加手続き）が生じるおそれがあります。
また、登記の有無にかかわらず固定資産税は課税され続けるため、放置を続けるほど将来の解体や名義変更の際に必要な手続きと金銭的負担が増加するリスクがあります。
出典：不動産登記法、民法
新築した建物又は区分建物以外の表題登記がない建物の所有権を取得した者は、その所有権の取得の日から一月以内に、表題登記を申請しなければならない。
（前略）第四十七条第一項（中略）の規定による申請をすべき義務がある者が正当な理由がないのにその申請を怠ったときは、十万円以下の過料に処する。
不動産に関する物権の得喪及び変更は、不動産登記法（平成十六年法律第百二十三号）その他の登記に関する法律の定めるところに従いその登記をしなければ、第三者に対抗することができない。
引用：民法｜e-Gov法令検索
解体費用や登記費用は、相続人のうち誰が負担するのが一般的ですか？
原則として、解体費用は相続人それぞれが持分（法定相続分）に応じて負担することになります。
これは、遺産分割が終わるまでは不動産が相続人全員の「共有」状態にあり、解体がその共有物を管理・変更する行為にあたるためです。
ただし、大切なのは「相続人全員が納得していること」です。遺産分割協議で合意できていれば、その合意内容が法定相続分よりも優先されます。
なお、相続人全員の話し合いによって分割や負担方法を決められることは、民法でも明確に認められています。
出典：民法
共同相続人は、次条第一項の規定により被相続人が遺言で禁じた場合又は同条第二項の規定により分割をしない旨の契約をした場合を除き、いつでも、その協議で、遺産の全部又は一部の分割をすることができる。
引用：民法｜e-Gov法令検索
固定資産税を払っていれば、登記されていることになりますか？
いいえ。固定資産税を払っていても、登記されているとは限りません。
市区町村は「税金を課すため」に、独自に固定資産課税台帳を作成しています。一方、登記は法務局が「誰がその不動産の所有者かを第三者に示すため」に行う制度です。そのため、「税金を払っている ＝ 登記されている」という関係にはなりません。
「納税通知書が届いているから登記も済んでいるはず」と思い込まず、登記の有無は必ず別途確認することが重要です。
また、建物に固定資産税が課税されているかと、建物の登記がされているかとは全く別の問題です。前者は市町村の仕事、後者は国の仕事だからです。実際に、固定資産税が課税されている未登記建物も数多くあります。
未登記の建物解体で補助金は利用できますか？
自治体によっては利用できる場合もありますが、条件は比較的厳しく、解体契約の前に必ず役所へ確認することが欠かせません。
補助金は税金から支払われる制度のため、「その建物の正当な所有者であるかどうか」は通常よりも慎重に確認されます。そのため自治体によっては、所有関係が明確でない未登記の建物を補助対象外としているケースも珍しくありません。
建物を壊した場合の固定資産税はどうなりますか？
建物を解体しても、その年の固定資産税は1月1日時点の状況で決まるため、年度分を全額納める必要があります。
翌年度からは建物分の固定資産税はかからなくなりますが、解体した建物が住宅だった場合は土地の住宅用地特例が外れ、税額が上がることがあります。
具体的な税額や手続きについては、固定資産が所在する自治体の市税事務所に確認しましょう。
まとめ：まずは登記状況・所有者の確認から始めましょう
未登記の建物を解体する際に、最初に行うべきことは次の二つです。
- 建物が本当に未登記かを確認する
手元にある権利証や固定資産税の納税通知書を確認し、判断できない場合は法務局で登記事項証明書を取得して確認します。 - 誰が建物の所有者（相続人）なのかを整理する
自分以外に所有者や相続人がいる場合は、事前に同意を得ておく必要があります。ここを曖昧にしたまま解体を進めると、後からトラブルにつながるおそれがあります。
これらが整理できていれば、解体の流れ自体は登記済みの建物と大きく変わりません。まずは現状を正確に把握することが、安心して解体を進めるための第一歩です。
- 最大6社からの一括見積もり
- 審査通過率1.3%の優良業者のみ
- しつこい営業電話なし（お断り代行）
- 補助申請もサポート
- 国土交通省空き家対策モデル事業に採択
