実家の処分方法とは？売却・解体・活用の判断基準や流れを解説

「もう誰も住まない実家、これからどうすればいいの……？」

そんな漠然とした不安を抱えて、この記事にたどり着いたのではないでしょうか。思い出が詰まった場所だからこそ、簡単に壊す決断はできないものです。とはいえ遠方で管理が難しく、放置すれば固定資産税や老朽化といった負担が年々重くなっていきます。

しかし、ご安心ください。この記事では、11万件以上の相談実績を持つ解体の専門家チームが実家の処分を検討している方に向けて、判断基準・費用・流れを解説します。

結論からお伝えすると、実家処分で避けるべきなのは「方針を決めないまま放置すること」です。適切に管理されていない空き家は「特定空き家」に指定されると固定資産税が最大6倍になる可能性があるほか、建物の倒壊などによって損害賠償責任を問われるリスクもあります。

実家の処分を判断する4つの判断基準

以下のいずれかに当てはまる場合は、「今のうちに実家をどうするか」を考えておくと将来的なトラブルや金銭的リスクを避けやすくなります。

① すでに空き家で、今後住む予定がない

誰も住まない家は傷むスピードが早く、固定資産税などの維持費もかかります。放置すると資産価値が下がってしまうこともあります。

② 実家が遠方にあり、管理が難しい

換気・草刈り・郵便物の確認など、空き家の管理は意外と手間がかかります。遠方に住んでいると、十分に管理できずトラブルにつながることがあります。

③ 建物が「旧耐震基準」で建てられている

1981年5月以前に建てられた建物は「旧耐震基準」でつくられているため、地震で倒壊するリスクが高く、買い手がつきにくい傾向があります。そのまま放置すると資産価値が下がり続けてしまうため、処分や活用の判断は早めに行うことをおすすめします。

④ 賃貸や駐車場などの活用の見込みがない

収益化の見込みがない場合は維持コストばかりがかかり、負担が増大します。将来の無駄な支出を防ぐためにも処分を検討する価値があります。

実家の処分を先延ばしにする2つのデメリット

実家を放置すると、税金や管理責任などのリスクが発生します。とくに注意すべきポイントは以下の2点です。

① 「特定空き家」指定で固定資産税が最大6倍になる

空家等対策特別措置法では、倒壊の恐れがある・衛生上問題があるなど「管理不全」と判断された空き家を「特定空き家」に指定できると定めています。

通常、住宅が建っている土地には「住宅用地の特例」が適用され、固定資産税は最大で1/6まで軽減されています。しかし特定空き家となり行政から「勧告」を受けると、この特例が解除されます。その結果、固定資産税が約4〜6倍に増える可能性があります。

出典：地方税法

専ら人の居住の用に供する家屋又はその一部を人の居住の用に供する家屋で政令で定めるものの敷地の用に供されている土地で政令で定めるもの（前条（第十一項を除く。）の規定の適用を受けるもの並びに空家等対策の推進に関する特別措置法（平成二十六年法律第百二十七号）第十三条第二項の規定により所有者等（同法第五条に規定する所有者等をいう。以下この項において同じ。）に対し勧告がされた同法第十三条第一項に規定する管理不全空家等及び同法第二十二条第二項の規定により所有者等に対し勧告がされた同法第二条第二項に規定する特定空家等の敷地の用に供されている土地を除く。以下この条、次条第一項、第三百五十二条の二第一項及び第三項並びに第三百八十四条において「住宅用地」という。）に対して課する固定資産税の課税標準は、第三百四十九条及び前条第十一項の規定にかかわらず、当該住宅用地に係る固定資産税の課税標準となるべき価格の三分の一の額とする。

引用：地方税法（第三百四十九条の三の二）｜e-Gov 法令検索

② 建物の所有者には継続的な管理責任が発生する

民法では、建物の所有者には建物を安全な状態に保つ責任があると定められています。たとえば老朽化によって屋根瓦が落下したり、劣化したブロック塀が倒れたりして通行人がけがをした場合、所有者が損害賠償を負う可能性があります。

また、相続放棄をした場合でも、すぐにその家に対する責任がなくなるわけではありません。放棄した時点で家を実際に使っていたり荷物を置いて管理していたりした場合には、次の管理者が決まるまでの間、最低限の管理を行う義務が残るとされています。そのため「相続放棄をしたからもう関係ない」と思って放置すると、思わぬトラブルにつながることがあるため注意が必要です。

出典：民法

土地の工作物の設置又は保存に瑕疵があることによって他人に損害を生じたときは、その工作物の占有者は、被害者に対してその損害を賠償する責任を負う。ただし、占有者が損害の発生を防止するのに必要な注意をしたときは、所有者がその損害を賠償しなければならない。

引用：民法（第七百十七条）｜e-Gov 法令検索

相続の放棄をした者は、その放棄の時に相続財産に属する財産を現に占有しているときは、相続人又は第九百五十二条第一項の相続財産の清算人に対して当該財産を引き渡すまでの間、自己の財産におけるのと同一の注意をもって、その財産を保存しなければならない。

引用：民法（第九百四十条）｜e-Gov 法令検索

なお、空き家を放置するリスクについては以下の記事で詳しく解説しています。あわせてご覧ください。

実家の処分が「悲しい」「つらい」と感じるあなたへ

実家の解体を検討するとき、一番大きな壁になるのは費用や手続きではなく、「思い出の詰まった場所を壊すことへの、寂しさや申し訳なさ」ではないでしょうか。

『あんしん解体業者認定協会』で11万件以上の相談に対応してきた解体アドバイザーの初田理事は、次のように話します。

そんな初田理事に、実家との別れが「つらい決断」から「温かい節目」へと変わるような解体業者による2つの取り組みを、実例とともに教えていただきました。

実家の解体を「思い出づくり」にする取り組み

建具をインテリアや記念品にする

「家への感謝」を壁いっぱいに綴る

実家の処分方法9選と、それぞれにかかる費用

実家の扱い方は、「早く現金化したいのか」「最終的に手元にいくら残るのか」などの優先順位によって大きく変わります。ここでは代表的な9つの処分方法と、その際にかかる初期費用の目安をまとめました。

処分方法	初期費用の目安	向いている人	注意点・リスク
建物付き売却（仲介）	約70万円〜180万円	時間がかかっても高く売りたい人	測量（数十万円）が別途かかる場合がある。
建物付き売却（買取）	0円〜数万円	多少安くても早く現金化したい人	売却価格は相場の7〜9割。直接買取なら仲介手数料は不要。
解体して更地売却	約90万円〜420万円	古家が原因で売れない土地を売りたい人	解体費は構造やアスベストで変動。売れないと固定資産税の負担が増える。
賃貸経営で活用	数千万円〜	長期的な安定収入を得たい人	建築費（全国平均約3,800万円〜）が必要。空室や維持管理費のリスクがある。
駐車場経営で活用	数十万円〜数百万円	初期費用を抑えて土地を活用したい人	コインパーキングは機械代（百万円単位）が必要。立地によっては収益が出にくい。
等価交換・借地・信託	0円〜	資金はないが土地を活用したい人	業者が利益を見込める好立地・一定規模の土地でないと成立しにくい。
自治体へ寄付	0円〜	活用予定がなく手放したい人	受理されるケースは非常に少なく、自治体の利用計画が必要。
相続放棄	数千円〜数万円	負債を含め一切の関わりを断ちたい人	すべての財産を放棄する必要がある。状況によっては管理責任が一時的に残る場合がある。
相続土地国庫帰属	約20万円〜＋解体費	不要な土地だけを手放したい人	建物がある状態では申請不可。要件が厳しく、不承認となるケースもある。

処分方法1：建物付きで売却する（仲介）

仲介は不動産会社に買主を探してもらう、最も一般的な売却方法です。高値で売れる可能性がある一方、買主が見つかるまでに数ヶ月〜半年以上かかる場合があります。

仲介にかかる主な費用は約70万円〜180万円が目安で、仲介手数料・印紙税・登記費用などが含まれます。

• 仲介手数料の上限：売却価格×3％+6万円+消費税
• 印紙税：1,000円〜数万円
• 登記費用：2万円〜3万円

なお、売却にあたっては隣地との境界を明確にするための測量が必要になることがあり、その場合は別途数十万円の費用が発生します。

• 参考：不動産売却にかかる諸費用とは。仲介手数料、印紙税、登記費用など解説/不動産売却マニュアル#27｜SUUMO

処分方法2：建物付きで売却する（買取）

買取は、不動産会社（買取業者）に物件を直接買い取ってもらう方法です。売却価格は仲介で売る場合の7〜9割程度に留まるものの、最短1週間〜1ヶ月ほどで現金化できるスピード感が特徴です。

買取のメリットは、不動産会社が買主となる「自社買取」であれば数十万円〜100万円単位になる仲介手数料がかからない点です。ただし、不動産会社が別の買取業者を探して取引を進める「買取仲介」の場合は手数料が発生するため、事前に自社買取かどうかを必ず確認しておきましょう。

また、室内が古いままでもそのまま買い取ってもらえることが多く、ハウスクリーニングや測量にかかる費用が不要になるケースもあります。

• 参考：不動産買取で仲介手数料はかかる？ 必要な費用の種類を解説｜東急リバブル

処分方法3：解体して、更地を売却する

建物が古くて買い手がつきにくい場合は、建物を解体して更地として売却する方法があります。

一般的な住宅（約30〜50坪）の解体費用は90万円〜420万円ほどが目安ですが、建物の構造・立地・アスベストの有無などによって大きく変動します。

なお、建物を解体した後に売却できず更地のまま保有することになった場合、住宅用地の特例が外れることで固定資産税の負担が増える点には注意が必要です。

家の解体に関する基礎知識は以下の記事で詳しく解説しています。あわせてご覧ください。

また、解体後の固定資産税については以下の記事でご紹介しています。あわせてご覧ください。

処分方法4：賃貸経営で活用する

既存の建物をリフォームして貸すほか、更地にしてアパートを新築するなど、家賃収入を得る方法です。新築する場合、建物の建築費（本体工事費）だけでなく、外構工事費（駐車場や塀の整備）、既存建物の解体費、登記費用などの諸費用が発生します。一般的には「不動産投資ローン」を利用して資金調達を行いますが、自己資金が初期費用の1〜2割程度あると審査や経営がスムーズです。

なお、土地がある場合の新築費用の目安は以下の通りです。

地域	建築費
全国平均	3,861.3万円
三大都市圏	4,110.7万円
首都圏	4,191.6万円
近畿圏	4,142.1万円
東海圏	3,894.5万円
その他地域	3,623.2万円

多額の初期費用がかかるうえ、空室リスクや修繕・維持管理費の負担もあるため、長期的な経営視点で検討することが重要です。

• 引用：【地域別】一軒家を建てる費用はいくら？土地あり/なしの相場や注文住宅の価格帯の違い、費用内訳を解説｜常陽銀行

処分方法5：駐車場経営で活用する

建物を解体して、月極駐車場やコインパーキングとして活用する方法です。アパート経営と比べると解体費や舗装費などの初期費用が抑えられる一方、収益性はやや低くなる傾向があります。

駐車場の新設費用の目安は以下の通りです。

• 月極駐車場（砂利敷き）：約2,000円/m²
  最も安価な方法で、砂利を敷き、ロープなどで区画を分ければすぐに運営が可能です。
• コインパーキング（アスファルト舗装）：4,000〜6,000円/m²＋機械設置費用（数百万円）
  見栄えが良く、車も停めやすい舗装方法です。個人で運営する場合は、精算機（約100万円/台）、ロック板（約10万円/台）、施工費（約100万円～）などの設備費が別途必要になります。

また、道路と敷地の間に段差があり車が出入りしにくい場合は、歩道切り下げ工事（30万円～100万円程度）が必要になるケースもあります。

• 参考：駐車場経営の初期費用はどのくらいかかる？詳しい相場と経営方法をご紹介します｜ユア・パーキング

処分方法6：等価交換・借地・信託で活用する

「初期費用は用意できないけれど、土地は手放したくない」という場合には、以下のような方法も選択肢になります。

• 等価交換方式
  ディベロッパー（開発会社）に土地を提供し、その代わりに建設された建物の一部（区分所有権）を受け取る方法です。自己資金ゼロでもマンション経営などを始められる可能性があります。
• 事業用定期借地権
  土地を一定期間（10〜50年未満など）事業者に貸し出す方法です。建物の建築や解体は借り主が行うため、土地所有者は費用負担なく地代収入を得られます。
• 土地信託
  土地の運用を信託会社に任せ、得られた収益の配当を受け取る仕組みです。管理の手間がかからず、リスクを抑えながら土地を活用できます。

これらの方法は自己資金を抑えて土地活用ができる一方で、開発業者が収益を見込める好立地や一定規模以上の土地であることが前提となるため、すべての土地で実現できるわけではない点に注意が必要です。

• 参考：土地活用にかかる初期費用とは？資金調達の方法やポイント｜大東建託

処分方法7：自治体へ寄付する

自治体へ土地を寄付する方法です。ただし、防災用地や公園などの明確な利用計画がなければ受け入れられないことが多く、実現のハードルは高いのが実情です。

自治体は、自治体が必要としている空き家の寄付は受けてくれますが、利用目的のない空き家の寄付は受けてくれません。寄付を受けてくれる例としては、防災倉庫置場、ポケットパーク（住宅街の小規模な公園）、住民の交流場所としてなどが挙げられます。
自治体によって対応は異なりますので、空き家の所在地にある自治体までお問い合わせください。

引用：空き家を自治体に寄付したいです｜NPO法人 空家・空地管理センター

処分方法8：相続放棄する

家庭裁判所で行う手続きにより、相続財産をすべて放棄する方法です。預貯金などのプラスの財産も含め一切引き継げなくなるため、慎重な判断が求められます。

相続放棄については、以下の記事でさらに詳しく解説しています。あわせてご覧になってください。

処分方法9：相続土地国庫帰属制度を利用する

「相続放棄まではしたくないが、不要な土地だけ手放したい」という場合には、相続土地国庫帰属制度という選択肢もあります。

相続土地国庫帰属制度とは、相続した土地を国に引き渡せる制度です。利用するには、建物を解体して更地にしておくなど一定の条件を満たす必要があります。また、手続きの際には「負担金」と呼ばれる費用を支払います。

負担金は、都市部以外の宅地や雑種地であれば一律20万円が基本です。一方、市街化区域内の宅地や森林（山林）の場合は面積に応じた計算式で算出されるため、土地が広いほど費用も高くなります。

制度の詳しい内容は、法務省が公開している公式ページで確認できます。

• 参照：相続土地国庫帰属制度について｜法務省

実家を処分する流れ

「売却」「活用」「解体」など、どの処分方法を選ぶ場合でも、まずは権利関係を整理し、家の価値を正確に把握することが重要です。実家を処分する流れは、以下の6ステップで進みます。

ステップ1：親族間での話し合いと「相続登記」

まずは相続人全員で「実家をどうするか」の方向性を話し合います。また、並行して相続登記（名義変更）の準備を進めます。

親が存命の場合は、本人の「売りたい」「住み続けたい」などの意思を確認します。もし認知症などで判断能力（意思能力）がないとみなされると成年後見人を立てない限り売却契約ができなくなるため、元気なうちに話し合っておくことが重要です。

一方、すでに親が亡くなっている場合は、目的に応じて手続きを進めます。

• 先に解体する場合
  建物の解体工事自体は、相続登記が未完了でも「相続人全員の同意」があれば実施可能です。ただし、トラブル防止のために同意は書面で残すのが一般的です。また、解体後の「更地」を売る段階では土地の相続登記が必要になります。
• 売却する場合（建物付き・更地ともに）
  亡くなった親名義のままでは、たとえ相続人全員の同意があっても売却手続き（買主への名義変更）はできません。速やかに相続登記を完了させましょう。

ステップ2：不動産会社への査定依頼

「いくらで売れるのか」「賃貸需要はあるのか」という客観的な数値を知ることで、『売るべきか、貸すべきか』の判断材料になります。解体を検討している場合でも、まずは「建物付き」と「更地」の両方で査定を受けるのがおすすめです。

ステップ3：処分方針の決定と業者選定

査定結果と親族の意向を踏まえ、最終的な方針を決定します。方針が決まったら、目的に合った業者（不動産業者・解体業者・リフォーム会社など）を選定して契約を結びます。

ステップ4：家財道具の整理・処分

売却・解体・活用のいずれの場合でも、家具や家電などの残置物は原則として所有者が処分し、室内を空にしておく必要があります。とくに解体時は不用品が残っていると処分費が増加し、一般的な戸建て住宅では2万円～30万円程度かかることがあります。

なお、相続放棄を検討している場合は前提が異なります。不用品であっても勝手に処分すると相続を承認したとみなされ、放棄できなくなるリスクがあるため注意が必要です。

残置物の撤去については以下の記事で詳しく解説しています。あわせてご覧ください。

ステップ5：契約・引き渡し・工事の実行

決定した方針に従って手続きを進めます。

• 売却の場合：買主と売買契約を結び、代金の決済と鍵の引き渡しを行います。
• 解体の場合：解体工事を開始します。
• 活用の場合：リフォーム工事や入居者の募集を開始します。
• その他の場合：相続土地国庫帰属制度の申請など、必要な手続きを行います。

なお、解体工事の具体的な流れについては下記の記事で詳しくご紹介しています。実家の解体をご検討中の方は、ぜひご参考になさってください。

ステップ6：確定申告

不動産を処分・活用して利益や収入を得た場合は、翌年の2月16日〜3月15日の間に確定申告が必要です。

• 売却した場合（譲渡所得）
  売却益が出た場合は申告が必要です。なお、「3,000万円特別控除」を利用する場合は、税額がゼロでも申告が必須となります。
• 賃貸・駐車場として活用した場合（不動産所得）
  家賃や利用料などの収入がある場合も申告が必要です。会社員の場合、所得（収入−経費）が年間20万円を超えると申告が必要です。解体費用や固定資産税は経費として計上でき、赤字の場合は他の所得と相殺できることもあります。

【FAQ】実家の処分に関するよくある質問

まとめ：まずは費用感を把握することから始めましょう

実家の処分は気持ちの整理や手続きが必要で不安になりがちですが、正しいステップを理解して一つずつ進めれば難しくありません。

まずは解体費用や売却価格など目的に応じた費用感を把握し、実家の処分の方向性を家族で話し合うことから始めましょう。そのために、不動産の査定や解体工事の見積もりを依頼して、判断材料を揃えることが大切です。