今回は神奈川県横須賀市で行われた「追加工事が発生した木造2階建て住宅の解体工事」の事例をご紹介します。
運営者 稲垣今回ご紹介するのは、老朽化した住宅の解体と土地売却を予定され、「丁寧な対応の業者を選び、スムーズに土地売却をしたい」という案件。
現地調査で解体業者に気になるポイントをヒアリングしておくのが重要です。
監修者
運営責任者「スッキリ解体」編集長
稲垣 瑞稀（いながき みずき）
解体業界専門のWebメディアでWebディレクターとして6年以上、企画・執筆・編集から500社以上の解体業者取材まで、メディア運営のあらゆる工程を経験。近年は解体の前段にある空き家問題（管理・解体・補助金・税制）にも取材領域を広げている。正しい情報が届かず困っている方を助けたいという想いから、一個人の責任と情熱で「スッキリ解体」を立ち上げ、全記事の編集に責任を持つ。
執筆「スッキリ解体」専属ライター
酒巻 久未子（さかまき くみこ）
「解体工事でお悩みの方に、同じ主婦の立場から実用的な情報をお届けします。」
数多くのお客様や業者様へのインタビューを通じて、お客様が抱えるリアルな悩みに精通。実際の解体工事現場での取材を重ね、特に「お金」や「近隣トラブル」といった、誰もが不安に思うテーマについて、心に寄り添う記事を執筆。子育て中の母親ならではの、きめ細やかな視点も大切にしている。
横須賀市 27坪木造2階建て住宅の解体事例解説
解体依頼の背景
依頼主であるNさんは、お母様が所有していた住宅を相続し、建物の老朽化が進んでいたため解体を検討されました。
解体工事は初めての経験だったため「どの業者を選べばよいか分からない」という不安もあり、費用面だけでなく対応の丁寧さや信頼性を重視して業者選びを進めたいと考えていました。
また、建物がなくなると土地の固定資産税が上がってしまうため、解体後の土地は早めの売却をご希望でした。
固定資産税の減額条件
マイホームを所有している場合に毎年課税される固定資産税は、建物の有無によって税額が変わります。建物を解体すると、住宅用地の減額措置が適用されなくなるため、土地の固定資産税が上がる点に注意が必要です。
【例】東京都の土地の減額措置
・小規模住宅用地（200m2以下）→固定資産税が6分の1に軽減
・一般住宅用地（200m2超）→固定資産税が3分の1に軽減
※都市計画区域など条件により扱いが異なるため、詳細は各自治体への確認が必要です。
解体工事のポイント
土地売却を前提とした解体工事では、単に建物を取り壊すだけでなく「売却しやすい状態で引き渡せるか」が重要なポイントになります。
- 整地状態の基準が明確になっているか？
買主や不動産会社によって求められる整地レベルは異なります。業者の整地実績の写真を見せてもらうと仕上がりのイメージがしやすいため、事前に確認しておきましょう。 - 地中埋設物の対応方針が説明されているか？
古い住宅では浄化槽・基礎ガラ・配管などが残っているケースもあります。撤去範囲を明確にしておくことで、売却後のトラブル防止につながります。 - 解体後の書類発行に対応しているか？
建物滅失登記や売却手続きでは「取り壊し証明書」が必要になります。工事完了後に速やかに発行できる業者か確認しましょう。 - 不動産売却スケジュールを考慮できるか？
解体完了の遅れは売却時期にも影響します。不動産会社との予定を踏まえた工程管理ができる業者選びが重要です。
運営者 稲垣土地売却を前提とした解体では、「売却条件を整える」視点が重要です。不動産会社と解体業者の認識を事前に合わせておくことで、引き渡し後のトラブルを防げます。
相見積もりの結果
2社の解体業者の見積費用総額を比較した結果、費用総額は「A社113万円」「B社120万円」でした。
A社の見積書
B社の見積書
見積書比較のポイント
見積書を比較すると坪数の違いがあり、A社は24.75坪、B社は27坪でした。
解体業者によって建物面積の算出方法が異なるため、建物面積に差異が出る場合があります。
建物面積の算出方法
- 図面による算出：建物の情報を記した登記簿謄本や、建物図面をもとに面積の算出を行う方法。
- 実測による算出：実際に建物の寸法を測る方法。
- 目測による算出：現地で壁の長さを目測で確認し、そこから面積を算出する方法。日本の住宅は寸法が尺単位で決まっている。また、基本寸法が決まっているため、目測でも非常に高精度で建物の面積が割り出せる。
今回は図面や仕様書がなかったため、実測・目視による調査となり見積もり内容に多少の差が生じました。
そこでNさんは解体の範囲と施工内容を両社に再確認し、最終的には7万円安かったA社へ依頼しました。
運営者 稲垣面積の違いが大きい場合は、業者に確認を取って不明な点を残さないようにしましょう。
A社の追加費用の見積書
解体工事が始まった直後、屋根材がアスベストを含むコロニアル屋根であると判明しました。図面が残っていなかったため、事前に確認できなかったことが原因でした。
追加の見積書では、アスベストを含む屋根材の適切な撤去・処分に関する費用が計上されています。アスベスト含有建材は通常の廃材とは異なり、法令に沿った分別や梱包、処分が必要となるためこうした作業費が発生します。
そのため追加費用が発生しましたが、A社は自社でアスベスト除去に対応できる体制を整えていたため、工期・費用ともに最小限に抑えられました。外部業者への委託が不要なため手数料が発生せず、日程調整の手間もないため工期が大きく遅れないことが理由です。
運営者 稲垣図面が残っていない建物では、解体中にアスベストなど想定外の追加工事が発生する可能性があります。追加対応の体制や資格を備えた業者を選ぶことが、工期や費用の増大を防ぐポイントです。
なお、アスベストの危険性などについては次の記事にて詳しく解説していますので、あわせてご覧ください。
施工中の現場写真
① 重機による解体
アスベストを含むコロニアル屋根の除去作業を安全に終えた後、建物本体の解体工事へと進みました。
アスベスト含有建材は飛散防止のため、事前に手作業で取り外し、密閉して搬出する必要があります。そのため屋根材を撤去・適切に処分してから、重機による本格的な解体作業を行います。
② 基礎の解体
重機を使って建物の基礎コンクリートを解体している様子です。地中に残る基礎を掘り起こしながら砕き、撤去していきます。
③ 重機による整地作業
土塊が多く残る現場でしたが、仕上がりを確認しながら丁寧に整地作業を進めていきます。
④ 整地
細かな残置物まで取り除き、売却に適したきれいな更地へと仕上がりました。
お客様の声
「工事中に予想していなかったアスベストが見つかったときは不安もありましたが、丁寧に説明していただき、無事に解体工事が完了して安心しました。整地もとてもきれいに仕上げてもらえたので、その後の土地売却もスムーズに進められました。」
Nさんは、想定外の状況にも適切に対応してもらえた点や、解体後の整地品質によって売却まで円滑に進められたことに満足されていました。
スッキリ解体からのアドバイス
今回は解体工事中にアスベストを含む屋根材が判明し、想定外の追加費用が発生しました。
築年数の古い建物や図面が残っていない住宅では、工事開始後にアスベストや地中埋設物など撤去が必要なものが新たに見つかるケースがあります。そのため、契約前に追加費用の考え方を確認しておくことが重要です。
- アスベストなど有害建材が見つかった場合の対応費用はどうなるか？
- 図面と異なる構造が判明した場合、どこまでが見積もり範囲に含まれるか？
- 追加工事が発生する際、事前説明や了承の手順はあるか？
運営者 稲垣解体工事では追加費用そのものを完全に防ぐことは難しいため、「どの段階で説明があり、どう判断されるのか」を事前に確認しておくことが、安心して工事を進めるためのポイントです。
まとめ
今回の解体事例ではNさんの希望どおり、対応の丁寧さと信頼性を重視した業者選びにより、安心して解体工事を完了できました。
ポイントは、「見積もり内容と施工範囲を比較したこと」「追加工事にも対応できる業者を選定したこと」です。
工事中にアスベストが判明し追加工事が必要となりましたが、自社で対応できる施工体制により、外部業者へ依頼することなくスムーズに工事を進められました。
また、解体後の整地品質まで意識したことで土地売却へも円滑に移行できる結果となりました。
運営者 稲垣工事を滞りなく進めるためには、希望条件や疑問を実際にヒアリングすることが重要です。ぜひご希望の地域で解体業者を探してみてください。
