スケルトン解体の費用相場 店舗・マンションの坪単価と安く抑える方法

店舗の退去や住宅のリノベーションを控え、「スケルトン解体の工事内容や費用目安がわからない」「業者やオーナーとの交渉に不安がある」といった課題を抱えていませんか？

この記事は、スケルトン解体を検討中の方が直面する「費用の不透明さ」や「工事によるトラブル」を解消するための、専門家監修による完全ガイドです。11万件以上の相談実績を持つ『あんしん解体業者認定協会』の知見を凝縮し、初めての方でも迷わず最適な判断ができる情報を提供します。

結論から言うと、スケルトン解体は「建物の構造体以外をすべて撤去する工事」であり、費用相場は1坪あたり1万8,200円〜3万2,600円です。「オーナーとの解体範囲の事前合意」と「専門業者への直接依頼」を徹底することで、無駄な追加費用を抑え、トラブルのないスムーズな完工につながります。

スケルトン解体とは？

スケルトン解体とは、建物の構造体（柱・梁・床スラブなど）のみを残し、それ以外の内装をすべて撤去する工事を指します。

撤去の対象となる主なものは、次のとおりです。

• 天井・壁・床の仕上げ材
• 下地材（軽量鉄骨・ボードなど）
• 給排水管・ガス管
• 電気配線・ダクト
• キッチン・トイレなどの設備機器

内装解体・原状回復との関係と違い

スケルトン解体と原状回復は、内装解体に含まれる工事の一種です。ただし、解体範囲・目的・工期にはそれぞれ違いがあります。

項目	スケルトン解体	原状回復	内装解体（総称）
解体範囲	構造体以外すべて	借主が設置した造作や設備	工事内容により異なる
主な目的	用途変更・全面改修	退去時の返却	内部の撤去工事全般
工期目安	2週間〜1ヶ月	5日〜3週間	規模により異なる

内装解体の中での位置づけ

内装解体は、建物内部を解体する工事の総称です。その中には、次のような工事が含まれます。

• 一部のみを撤去する「部分解体」
• 契約時の状態へ戻す「原状回復工事」
• 構造体以外をすべて撤去する「スケルトン解体」

つまり、スケルトン解体は内装解体の一種です。

内装解体の費用相場や注意点、業者選びのポイントについては、以下の記事で網羅的に解説しています。あわせてご覧ください。

原状回復との違い

原状回復工事は、賃貸物件を退去する際に契約時の状態へ戻すための工事です。一般的には、次のような工事が中心となり、下地や配管まで撤去するケースは多くありません。

• 入居後に設置した設備の撤去
• 壁紙や床材の補修・張り替え

つまり、原状回復は「必要な範囲だけを元に戻す工事」、スケルトン解体は「内装をすべて撤去する工事」という違いがあります。ただし契約条件が「スケルトン返却」の場合は、原状回復としてスケルトン解体が必要です。

スケルトン解体のメリット・デメリット

スケルトン解体は自由度の高い改修ができる一方で、費用や工期の面で注意すべき点もあります。工事を検討する際は、メリットとデメリットの両方を理解しておくことが重要です。

ここからは『あんしん解体業者認定協会』で11万件以上の相談対応実績を持つ初田理事の経験談を交えながら、スケルトン解体のポイントを解説します。

メリット

• 自由な間取りに変更できる：
  内装をすべて撤去するため、既存の間取りにとらわれず、配管の位置も含めた自由度の高い設計が可能です。店舗からオフィスへの用途変更など、大幅なレイアウト変更にも対応できます。
• 構造体の状態を確認できる：
  構造体が露出することで、普段は見えない柱の腐食・雨漏りの跡・基礎のひび割れなどを目視で確認できます。劣化があれば早期に補修できるため、建物の安全性向上にもつながります。
• インフラ設備を一新できる：
  古い配管や電気配線をすべて更新できるため、入居後の水漏れや漏電などのトラブルリスクを抑えられます。築年数の古い物件では特に大きなメリットです。

デメリット

• 部分解体や原状回復工事と比べて工期も長くなりやすい：
  構造体以外をすべて撤去するため作業範囲が広く、その分工事期間も長くなる傾向があります。騒音・振動・粉塵などへの対策を含め、近隣への十分な配慮が求められます。
• 追加補修が発生する可能性がある：
  解体後に構造体の劣化や不具合が判明した場合、当初の予定になかった耐震補強や補修工事が必要になることがあります。その分、予算に余裕を持たせておくことが大切です。

スケルトン解体の費用相場

『あんしん解体業者認定協会』の過去データをもとにすると、スケルトン解体の費用は1坪あたり1万8,200円～3万2,600円（1m²あたり5,500円～9,800円）が目安とされています。

建物の種類	坪単価（平均）	m2単価（平均）	特徴と価格の傾向
店舗	約28,700円	約8,680円	厨房のある飲食店は高め、物販店は比較的安め
オフィス・事務所	約19,800円	約5,900円	間仕切りや什器撤去が中心で比較的安め
病院・歯科・クリニック	約32,600円	約9,800円	鉛板や特殊設備があり高め
マンション・住宅	約28,500円	約8,600円	搬出経路（階段・エレベーター）の有無によって価格が変動
工場・倉庫	約25,400円	約7,600円	大空間で作業効率が良いものの、残置物次第で価格が変動

ただし、実際の費用は設備の内容、撤去範囲などによって大きく変動するため、あくまで参考価格として考えることが大切です。

店舗のスケルトン解体 業種別の相場一覧

『あんしん解体業者認定協会』のスケルトン解体事例の中でも、特に多いのが店舗解体です。店舗のスケルトン解体費用は、1坪あたり約2万6,800円（1m²あたり約8,680円）が目安とされています。

ただし実際の費用は業種によって大きく異なり、厨房設備や給排水設備の有無など、設備の量や撤去内容が単価を左右します。

カテゴリー	坪単価	m2単価	特徴
飲食店	約26,800円	約8,100円	居酒屋・焼肉・中華など。厨房の床ハツリや排気ダクト撤去が必要なため費用は高め。
軽飲食・菓子・パン	約22,300円	約6,700円	カフェ・パン屋など。設備量は一般的な飲食店より少なめ。
美容・エステ・サロン	約21,400円	約6,400円	シャンプー台配管や間仕切り撤去が中心。15〜30坪規模が多い。
教育・スタジオ・ジム	約18,200円	約5,500円	学習塾やダンス・ヨガスタジオなど。大空間が多く比較的安価。
娯楽（パチンコ・ゲーセン）	約30,500円	約9,200円	電気設備や大型什器の撤去が中心で、比較的高額。
物販・小売・ショールーム	約19,100円	約5,700円	アパレル店、時計屋、眼鏡屋など。比較的安価。

店舗解体の流れや費用の内訳、業者選びのポイントについては、以下の記事で網羅的に解説しています。あわせてご覧ください。

スケルトン解体の費用を左右する主な要因

スケルトン解体の見積もり金額が相場と比べて大きく変動している場合、以下の要因が影響している可能性があります。

1. アスベスト除去作業が必要
2. 重機の搬入や資材の搬出経路（階段・エレベーター）が確保できない
3. 厨房設備や大型の空調設備が残っている
4. 共用部分の養生範囲が広い

これらの条件によって、追加費用の発生や作業工数の増減が生じ、最終的な見積金額に差が出ます。

アスベスト除去作業が必要

アスベストが確認された場合、飛散防止措置や専門的な除去作業が必要となり、数千円〜数十万円の追加費用が発生することがあります。

アスベストの基礎知識や注意点については、以下の記事で詳しくご紹介しています。あわせてご覧になってください。

重機の搬入や資材の搬出経路が確保できない

重機が使用できない、エレベーターが使えない場合は人力作業が増え、人件費が加算されます。

ただし、2階建てなどで窓からクレーンを使って廃棄物を搬出できる場合は、追加費用の発生を抑えられる可能性があります。

重機が使用できない現場における解体工事の費用や注意点については、以下の記事で詳しく解説しています。あわせてご参考になさってください。

厨房設備や大型の空調設備が残っている

特に飲食店では、グリーストラップやダクトなどの大型設備の撤去が必要になるケースが多く、その場合は別途費用が発生します。

共用部分の養生範囲が広い

マンションや商業ビルでは、エレベーターや共用廊下の養生が欠かせません。養生範囲が広いほど費用は増加します。

スケルトン解体実例

17坪のレストランのスケルトン解体事例

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項目	指摘	数量	単位	単価	金額
内装解体作業費
1) 天井解体	石膏ボード・軽量金属下地含む	68.0	m2	800	54,400
2) 壁解体	石膏ボード・軽量金属下地含む	168.0	m2	700	117,600
3) 床解体店舗		43.8	m2	3,500	153,300
4) 床解体トイレ部分・休憩室	木製床	10.7	m2	850	9,095
5) 木製建具撤去	カウンター・木製棚	1.0	式		30,000
6) 設備撤去	流し台他・トイレ設備	1.0	式		8,000
7) 入口壁撤去	外壁・ドア	10.0	m2	3,000	30,000
8) 外部花壇・犬走り解体		3.4	m2	18,000	61,200
発生材運搬費
1) ダンプトラック	2t車	10.0	台	15,000	150,000
発生材処分費
1) 木くず		1.5	t	20,000	30,000
2) 金属くず		0.6	t	-15,000	-9,000
3) 石膏ボード		1.3	t	40,000	52,000
4) 石膏ボード（ガラス陶磁器くず付き）		2.8	t	50,000	140,000
5) ガラス陶磁器くず		1.5	t	35,000	52,500
6) 廃プラスチック		0.7	t	60,000	42,000
補修工事費
1) 外部犬走り
コンクリート補修		3.4	m2	8,000	27,200
2) 入口壁簡易補修
木製簡易下地・シート張り		1.0	式		50,000
諸経費
1) 水道設備工事	切り離し・キャップ止め	1.0	式		20,000
2) 電気設備工事		1.0	式		30,000
3) 消耗品・器具損料		1.0	式		15,000
4) 現場・一般管理費		1.0	式		172,000
小計					1,235,295
値引き					▲5,295
消費税					123,000
合計					1,353,000

17坪のレストランのスケルトン解体工事で、工事総額は135万3,000円（税込）でした。工期は約10日で、主に撤去したものは以下のとおりです。

区分	主に撤去したもの
建物内	天井、壁、床、カウンター、棚、流し台、トイレ設備
建物外	入口壁（外壁・ドア）、外部花壇、犬走り

20坪のオフィスのスケルトン解体事例

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摘要	呼称	数量	単価	金額
天井解体撤去（下地共）	m2	64.8	2,000	129,600
内壁解体撤去	m2	19.2	1,500	28,800
間仕切り解体撤去	m2	26.5	2,500	66,250
トイレ解体撤去	式	1		30,000
キッチン撤去	式	1		15,000
フロント部分解体撤去	m2	22.5	4,000	90,000
床長尺シート撤去	m2	24.3	1,000	24,300
床タイルカーペット解体撤去	m2	31.5	800	25,200
床コンクリート土間解体撤去（カッター入れ・小割共）	m2	64.8	5,000	324,000
備品撤去	m3	6	15,000	90,000
外部看板撤去	式	1		10,000
諸経費				83,315
値引き				▲16,465
小計				900,000
消費税	%	10		90,000
合計				990,000

20坪のオフィスのスケルトン解体工事で、工事総額は99万円（税込）でした。工期は約1週間で、主に撤去したものは以下のとおりです。

区分	主に撤去したもの
建物内	天井、壁、床、トイレ設備、キッチン、フロント部分、備品
建物外	看板

22坪の花屋のスケルトン解体事例

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摘要	呼称	数量	単価	金額
天井解体撤去（下地共）	m2	72.4	2,500	181,000
壁解体撤去（下地共）	m2	96.3	1,500	144,450
間仕切り壁解体撤去	m2	25	2,500	62,500
床タイル解体撤去	m2	40.7	8,000	325,600
長尺シート撤去	m2	6	1,000	6,000
Pタイル撤去	m2	30.8	1,000	30,800
床コンクリート撤去	m2	36.9	8,000	295,200
トイレ撤去	式	1		30,000
流し台撤去	式	1		20,000
木造作撤去	式	1		80,000
冷蔵ケース撤去	台	2	50,000	100,000
エアコン撤去	台	2	30,000	60,000
花壇撤去（残土共）	ヶ所	3	20,000	60,000
庇撤去	ヶ所	2	10,000	20,000
看板撤去	式	1		60,000
看板照明器具・配管撤去	式	1		30,000
室内照明器具撤去	式	1		30,000
諸経費				153,555
値引き				▲89,105
小計				1,600,000
消費税	%	10		160,000
合計				1,760,000

22坪の花屋のスケルトン解体工事で、工事総額は176万円（税込）でした。工期は約10日で主に撤去したものは以下のとおりです。

区分	主に撤去したもの
建物内	天井、壁、床、トイレ設備、流し台、木造作、冷蔵ケース、エアコン、室内照明器具
建物外	花壇（残土含む）、ひさし、看板、看板照明器具・配管

43坪の焼肉屋のスケルトン解体事例

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摘要	呼称	数量	単価	金額
厨房
造作撤去	式	1		30,000
天井撤去	m2	15.6	2,000	31,200
外壁撤去	m2	28.6	2,000	57,200
グリストラップ撤去	式	1		20,000
レンジフード撤去	式	1		15,000
床 モルタル補修	m²	15.6	8,000	124,800
店内
換気ダクト撤去	式	1		100,000
配線ダクト撤去	式	1		100,000
木工造作撤去 座敷、カウンター	式	1		250,000
家具撤去 机、椅子、棚	式	1		150,000
間仕切壁撤去	m2	93.7	3,000	281,100
床撤去 塩ビフローリング	m2	142.1	3,000	426,300
ガス立上り撤去	式	1		20,000
ガス立上りモルタル補修	式	1		30,000
窓部アルミパネル撤去 ガラス入替（6ヵ所）	式	1		120,000
残置物撤去処分	m3	25	15,000	375,000
トイレ
便器、手洗い撤去 キャップ止め	式	1		30,000
間仕切壁撤去	m2	23.4	3,000	70,200
【外部】
木工造作撤去	式	1		50,000
砂利撤去	式	1		5,000
看板撤去	式	1		30,000
換気ダクト撤去	式	1		30,000
ダクト保護フェンスCB撤去	式	1		10,000
小計				2,355,800
諸経費				235,580
値引き				▲1,380
消費税				259,000
合計				2,849,000

43坪の焼肉店のスケルトン解体工事で、工事総額は284万9,000円（税込）でした。工期は約2週間で、主に撤去したものは以下のとおりです。

区分	主に撤去したもの
建物内	厨房造作一式、店内換気ダクト、ガス設備、排気設備、天井、間仕切壁、床、座敷、カウンター、机、椅子、棚、トイレ設備、その他不用品
建物外	看板、外壁の一部、外部換気ダクト、ダクト保護フェンス、砂利

69坪のクリニックのスケルトン解体事例

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名　称	仕　様	呼称	数量	単価	金　額
間仕切り壁解体		m2	101.9	1,200	122,280
天井解体		m2	225.8	1,100	248,380
床仕上げ材撤去		m2	225.8	650	146,770
サンルーム壁廻り解体		m2	40.9	1,000	40,900
壁廻りクロス剥がし		m2	379.3	350	132,755
クリニック・薬局境壁解体		m2	22.8	600	13,680
B1床木製小上がり解体		m2	23.8	1,600	38,080
ユニットバス解体		式	1.0		15,000
衛生器具及び流し台解体撤去		式	1.0		45,000
受付カウンター及び棚等造作物解体		式	1.0		55,000
木製階段解体	B1～1F	式	1.0		60,000
エアコン撤去処分		式	1.0		50,000
天井内設備ダクト及び電気2次配線処理撤去	照明等器具含む	式	1.0		60,000
給排水不用配管撤去及びメクラ処理	材工	式	1.0		40,000
外部看板撤去	棟屋壁面部除く	式	1.0		55,000
解体材搬出・積込費		式	1.0		168,000
同上産業廃棄物運搬処理費	ダンプ車	式	1.0		635,000
養生費（搬出経路等）	材工	式	1.0		15,000
交通費・駐車場代及び消耗品等現場経費		式	1.0		100,000
小計					2,040,000
消費税					163,200
合計					2,203,200

69坪のクリニックのスケルトン解体工事で、工事総額は220万3,200円（税込）でした。工期は約3週間で、主に撤去したものは以下のとおりです。

区分	主に撤去したもの
建物内	壁、天井、床、受付カウンター、棚、ユニットバス、衛生器具・流し台、階段、エアコン、給排水不用配管
建物外	看板

455坪のパチンコ店のスケルトン解体事例

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名称	品質・形状・寸法	単位	数量	単価	金額
仮設足場養生費
搬出口養生		式	1.0	70,000	70,000
エレベーター養生		式	1.0	70,000	70,000
作業用足場		m2	1,503.0	400	601,200
1階内部造作解体費
造作壁解体・積込費		m2	464.0	720	334,080
天井解体・積込費		m2	464.0	1,500	696,000
床・階段床・積込費		m2	464.0	960	445,440
島解体・積込費		式	1.0	200,000	200,000
エスカレーター解体		式	1.0	1,300,000	1,300,000
2階内部造作解体費
造作壁解体・積込費		m2	464.0	960	445,440
天井解体・積込費		m2	464.0	1,700	788,800
床・階段床・積込費		m2	464.0	1,200	556,800
島解体・積込費		式	1.0	190,000	190,000
エスカレーター解体		式	1.0	1,500,000	1,500,000
3階内部造作解体費
造作壁解体・積込費		m2	464.0	1,100	510,400
天井解体・積込費		m2	464.0	1,800	835,200
床・階段床・積込費		m2	464.0	1,350	626,400
島解体・積込費		式	1.0	210,000	210,000
エスカレーター解体		式	1.0	1,600,000	1,600,000
4階内部造作解体費
造作壁解体・積込費		m2	111.0	1,800	199,800
天井解体・積込費		m2	111.0	2,200	244,200
床・階段床・積込費		m2	111.0	2,000	222,000
フロンガス回収処分		m2	1,503.0	700	1,052,100
エアコン撤去処分		組	31.0	20,000	620,000
発生材搬出処分費
発生材搬出処分費	木くず	m3	14.0	10,000	140,000
発生材搬出処分費	廃ボード	m3	42.0	22,000	924,000
発生材搬出処分費	廃プラ	m3	10.0	18,000	180,000
発生材搬出処分費	がれき	m3	12.0	23,000	276,000
発生材搬出処分費	混廃	m3	38.0	25,000	950,000
諸経費		式	1		500,000
端数調節		式	1		▲87,860
小計					16,200,000
消費税					1,620,000
合計					17,820,000

455坪のパチンコ店のスケルトン解体工事で、工事総額は1,782万円（税込）でした。工期は約1ヶ月半で、主に撤去したものは以下のとおりです。

区分	主に撤去したもの
建物内	壁、天井、床、遊技台、エスカレーター、エアコン
建物外	–

スケルトン解体の費用を安く抑える方法

スケルトン解体の費用は、「業者に任せる作業範囲の線引き」や「買取・再利用の活用」で抑えられる場合があります。

1. 不用品を事前に処分する：
   机・椅子・什器などを解体業者に任せると、分別・運搬・処分の費用がかさみます。事前にリサイクルショップへの売却や自治体のルールに沿って処分することで、数万円単位で費用を削減できる可能性があります。
2. 分離発注する：
   リフォーム会社や不動産会社を通さず、解体専門業者に直接依頼する「分離発注」によって、中間マージン（工事費の約1～2割）を削減できる場合があります。
3. 有価物を買い取ってもらう：
   スケルトン解体で出る金属類は、金属スクラップ買取業者や解体業者に数万円〜数十万円で買い取ってもらえることがあります。実例は少ないものの、業者に「売却できるものはありますか」と一言確認するだけでも節約につながる可能性があります。

スケルトン解体の流れ

トラブルなくスケルトン解体を完了させるための流れは以下のとおりです。

事前準備

工事前には、以下の6ステップを完了させておきましょう。

1. 管理組合やオーナーへの事前確認：
   店舗・オフィスの場合は賃貸借契約書の原状回復条項を確認し、オーナーや管理会社と解体範囲をすり合わせます。どこまで壊し、何を残すかを決めておくことで、後のトラブルを防げます。マンションの場合は管理規約を確認し、工事可能な曜日・時間帯や搬入ルートの制限、アスベスト調査報告の要否などの工事ルールを把握します。
2. 現地調査：
   事前に確認した解体範囲や管理ルールに基づき、解体業者が現場を調査します。施工の難易度や廃棄物の搬出ルート、エレベーターの使用可否などを確認し、正確な見積もりを算出します。
3. アスベスト事前調査：
   有資格者が建材の採取・検査を行います。解体部分の床面積が80m²以上、または解体費用が100万円以上の場合は自治体への報告が必要です。通常、分析結果が出るまでに1〜2週間程度かかります。
4. 管理組合やオーナーへの工事申請：
   確定した見積書・アスベスト調査結果・工程表を揃えたうえで、管理組合やオーナーに正式に工事届を提出します。ここで承認を得て初めて着工が可能です。
5. ライフライン（インフラ）の停止手続き：
   ガス・電気・電話などを事前に停止します。ただし、水道は粉塵抑制や清掃用に契約を維持したまま使用するのが一般的です。
6. 近隣住民や店舗への事前挨拶：
   騒音・振動・粉塵が発生するため、工事期間や緊急連絡先を周囲に伝えて協力を依頼します。近隣トラブルを未然に防ぐ重要なステップです。

出典：石綿障害予防規則、マンション標準管理規約

第四条の二　事業者は、次のいずれかの工事を行おうとするときは、あらかじめ、電子情報処理組織（厚生労働省の使用に係る電子計算機と、この項の規定による報告を行う者の使用に係る電子計算機とを電気通信回線で接続した電子情報処理組織をいう。）を使用して、次項に掲げる事項を所轄労働基準監督署長に報告しなければならない。
一　建築物の解体工事（当該工事に係る部分の床面積の合計が八十平方メートル以上であるものに限る。）
二　建築物の改修工事（当該工事の請負代金の額が百万円以上であるものに限る。）

引用：石綿障害予防規則｜e-Gov法令検索

第17条 区分所有者は、その専有部分について、修繕、模様替え又は建物に定着する物件の取付け若しくは取替え（以下「修繕等」という。）であって共用部分又は他の専有部分に影響を与えるおそれのあるものを行おうとするときは、あらかじめ、理事長（第35条に定める理事長をいう。以下同じ。）にその旨を申請し、書面又は電磁的方法による承認を受けなければならない。

引用：マンション標準管理規約（単棟型）｜国土交通省

スケルトン解体の実施

搬出ルートとなるエレベーターや共用廊下をプラスチックボードやシートで保護し、建物の損傷や汚れを防ぎます。養生が完了したら、什器や備品の搬出から作業を始め、天井・壁・床の順に解体します。最終的に構造体のみを残すまで進めます。

完工確認

工事完了後、契約通りに撤去されているかを最終チェックします。また、廃棄物が適切に処理された証明であるマニフェストの写しを業者に確認し、引き渡し完了です。

【FAQ】スケルトン解体に関するよくある質問

まとめ：スケルトン解体への最初のステップ

スケルトン解体の全体像が分かったら、次は具体的な準備に進みましょう。費用節約やトラブル防止のために、まずは以下の3つのステップから始めてみてください。

1. 解体範囲の最終確認：
   賃貸借契約書を見直し、オーナーや管理会社と「どこまで撤去し、何を残すか」を確認します。現地調査にも立ち会ってもらうことで、認識のズレを防げます。
2. 身の回りの不用品整理：
   業者に処分を任せる前に、自分でリサイクルショップへ売却したり、自治体のゴミとして出せるものを仕分けましょう。これだけで数万円単位の節約につながる場合があります。
3. 信頼できる解体業者への相談：
   リフォーム会社を介さず、解体業者に直接現地調査を依頼することで中間マージンを抑えられます。

なお、信頼できる業者選定のポイントは以下の記事で詳しく解説しています。あわせてご参考になさってください。