この記事の案内人・編集長
稲垣 瑞稀
解体業界で6年間働く中で感じた『正しい情報が届かない』というもどかしさから、全記事の企画・編集に責任を持っています。専門家への直接取材を通じ、業界経験者として分かりやすい情報提供をお約束します。
- 抵当権が付いたままでも解体は可能かどうかと、その判断基準がわかる
- 解体前に抵当権を抹消できる具体的なケースがわかる
- 抵当権付きの建物を解体する際の手続きの流れと注意点がわかる
「古い家を解体して建て替えたいけれど、まだ住宅ローンが残っている……」
「ローンは完済したはずなのに登記簿を見たら『抵当権』が付いたまま。これって勝手に壊してもいいの？」
建て替えや土地活用を検討する際、「抵当権」という法的な壁に直面し、どう進めてよいか不安に感じる方も多いのではないでしょうか。手順を誤ると銀行からローンの一括返済を求められるなど、思わぬトラブルにつながる可能性もあります。
でも、安心してください。この記事では、11万件以上の解体相談に向き合ってきた『あんしん解体業者認定協会』監修のもと、抵当権付きの建物を安全に解体するためのルールと手順を解説します。
結論から言うと、抵当権付き建物を勝手に解体することは原則として認められていません。ただし、事前に金融機関の承諾を得る、または適切な手続きを踏んで抵当権を抹消することで解体は可能です。
監修者
現場解説一般社団法人あんしん解体業者認定協会 理事・解体アドバイザー
初田 秀一（はつだ しゅういち）
解体アドバイザー歴15年、相談実績は11万件以上。お客様の不安を笑顔に変える現場のプロフェッショナル。「どんな些細なことでも構いません」をモットーに、一期一会の精神でお客様一人ひとりと向き合い、契約から工事完了まで心から安心できる業者選定をサポート。この記事では現場のリアルな視点から解説を担当。
運営責任者「スッキリ解体」編集長
稲垣 瑞稀（いながき みずき）
解体業界専門のWebメディアでWebディレクターとして6年以上、企画・執筆・編集から500社以上の解体業者取材まで、メディア運営のあらゆる工程を経験。正しい情報が届かず困っている方を助けたいという想いから、一個人の責任と情熱で「スッキリ解体」を立ち上げ、全記事の編集に責任を持つ。
執筆「スッキリ解体」専属ライター
馬場 美月（ばば みづき）
「解体工事の準備から完了まで、初めての方でも迷わないよう、一つずつ丁寧に解説します。」
「初心者にもわかりやすく」をモットーに、解体工事の全工程をステップバイステップで解説する記事を得意とするライター。毎週の専門勉強会で得た知識や業者様へのインタビューを元に、手続きの流れや専門用語を図解なども交えながら、読者が迷わずに理解できる記事作りを心がけている。
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抵当権とは？
抵当権（ていとうけん）とは、住宅ローンなどでお金を借りる際に、銀行が家や土地を担保として確保しておく権利です。たとえば返済ができなくなった場合、銀行はその不動産を売却して貸したお金を回収できます。
解体前に抵当権は抹消できる？
原則として、ローンを完済していない限り抵当権は抹消できません。
ただし例外として、ローンが残っていても担保の切り替えなどにより銀行が「貸したお金を回収できる見込みがある」と判断すれば、解体前に抵当権を抹消できる場合があります。
解体前に抵当権を抹消できた事例
『あんしん解体業者認定協会』で11万件以上の相談対応実績を持つ初田理事に、実際に解体前に抵当権を抹消できた事例を伺いました。
現場解説
一般社団法人あんしん解体業者認定協会 理事・解体アドバイザー
初田 秀一 （はつだ しゅういち）
解体アドバイザー歴15年、相談実績は11万件以上。お客様の不安を笑顔に変える現場のプロフェッショナル。「どんな些細なことでも構いません」をモットーに、一期一会の精神でお客様一人ひとりと向き合い、契約から工事完了まで心から安心できる業者選定をサポート。この記事では現場のリアルな視点から解説を担当。
理事 初田秀一これまでに「解体前に抵当権を抹消したい」とご希望のお客様に、何度か対応してきました。ここでは、その代表的な3つの事例をご紹介します。
① 住み替えローンを活用した事例
古い家から新居への住み替えを計画したAさんは、旧居に1,500万円の住宅ローン残債がありました。そこで、新居の購入資金と残債をまとめて借り入れる「住み替えローン」を利用し、旧居のローンを完済。これにより抵当権を抹消し、解体と土地売却を進められました。
② 火災保険金でローンを完済した事例
Bさんは住宅ローンの残債が800万円ある自宅に住んでいましたが、隣家からのもらい火による火災で建物が全焼し、抵当権の抹消を含めた対応を行ったうえで解体を進めることに。自治体が発行する罹災証明書で「全焼」と認定されたことで火災保険金が支払われ、その保険金をローン返済に充てた結果、残債を整理して抵当権を抹消できました。
③ 他の不動産を担保に入れ替えた事例
住宅ローンの残債があったCさんは、古い実家を解体して土地を売りたいと考えていましたが、一括返済できる資金がありませんでした。そこで、所有していた別の土地を代わりの担保として差し出す「担保入替」を銀行に相談。新しい土地の価値が十分であると認められたため、ローンを返済することなく、解体する建物の抵当権のみを先行して抹消できました。
抵当権付き建物を勝手に解体してはいけない理由
初田理事は、抵当権付きの建物を無断で解体することについて注意を呼びかけています。
理事 初田秀一抵当権が設定されている建物は、銀行にとってローン返済を保証する重要な担保です。そのため、銀行に相談せず勝手に解体してはいけません。事前相談なしで工事を進めると契約違反とみなされる場合があります。
銀行から契約違反とみなされた場合、以下のようなペナルティを受ける恐れがあります。
- ローンの一括返済
無断解体は「担保価値を下げない約束」の違反とみなされ、残債を即座に返済するよう求められることがあります。 - 刑法上の罰則
抵当権付き建物の無断解体は「強制執行妨害目的損壊罪」に抵触する可能性があり、悪質と判断されると2年以下の懲役または50万円以下の罰金が科される場合があります。
出典：刑法
第二百六十二条 自己の物であっても、差押えを受け、物権を負担し、賃貸し、又は配偶者居住権が設定されたものを損壊し、又は傷害したときは、前三条の例による。
引用：刑法｜e-Gov法令検索
抵当権付き建物を解体する際の手順
解体前にはローンの返済状況にかかわらず、抵当権の有無を確認し、必要に応じて抹消手続きを行うことが重要です。
運営者 稲垣ローンを完済していても登記簿上の抵当権は自動的には消えません。そのため、まずは現状を確認し、状況に応じて金融機関との調整や抹消手続きを進めます。
ステップ1：登記状況を確認する
まずは法務局で「登記事項証明書（登記簿謄本）」を取得し、現在の抵当権の状況を確認します。
具体的には書類の「権利部（乙区）」を確認し、抵当権が設定されているかどうかや、抵当権者（金融機関の名称）などの内容を確認します。
なお、登記事項証明書の申請は窓口だけでなく、オンライン申請も可能です。詳しくは以下の法務局ホームページをご覧ください。
運営者 稲垣ここで抵当権がないことが確認できれば、金融機関への承諾は不要です。そのままステップ5へ進めます。
ステップ2：金融機関へ連絡し、方針を協議する
登記内容をもとに、金融機関に以下の点について相談します。
- ローン完済済みの場合：抹消書類一式の発行（再発行）を依頼し、ステップ4へ進みます。
- これからローンを完済する場合：保険金や自己資金で完済し、抹消手続きを進める旨を相談します。
- ローンを完済せずに担保を切り替える場合：別の不動産への担保入替が可能かを相談します。
運営者 稲垣ローンが残っている状態で解体工事を行う場合は、事前に銀行から必ず「解体の承諾」を得ましょう。
ステップ3：ローンの完済または担保の切り替えを行う
金融機関との合意内容に沿って、抵当権抹消の条件を満たします。
ステップ4：抵当権抹消書類を受け取る
抵当権を抹消できる状態になったら、銀行から以下の3つの書類を受け取ります。
- 登記識別情報または登記済証
- 登記原因証明情報（解除証書・弁済証書など）
- 代理権限証明情報（委任状）
ステップ5：解体工事を行う
解体業者に依頼して建物の解体工事を実施します。
解体工事の進め方（解体前の業者選び～解体後の建物滅失登記）については以下の記事で詳しく解説しています。あわせてご覧ください。
ステップ6：抵当権抹消登記を行う
建物の解体工事が完了したら、ステップ4で受け取った書類を使って管轄の法務局に「抵当権抹消登記」を申請します。この手続きを行うことで登記簿上から抵当権が削除されます。
申請のタイミングは建物滅失登記と同時に行うか、滅失登記の完了後すぐに行うのが一般的です。費用は登録免許税として不動産1件につき1,000円かかり、土地と建物の両方に抵当権が設定されていた場合は2,000円となります。
手続きは書類が揃っていれば自分で行えますが、売却や新築ローンの実行を控えている場合は、ミスを防ぐため司法書士に依頼するのが一般的です。司法書士に依頼する場合の報酬相場は1万円〜2万円程度です。
なお、自分で登記を行う場合は、法務局の案内ページで具体的な申請手順を確認できます。
【FAQ】抵当権付き建物の解体に関するよくある質問
抵当権付き建物の解体費用相場はいくらですか？
抵当権付き建物の解体費用は、一般的な解体費用相場（90万円〜420万円）に、抵当権抹消に関する手続き費用として数万円程度が上乗せされた金額が目安です。
抵当権抹消に関する手続き費用には、登録免許税・司法書士報酬・銀行の承諾書発行に伴う手数料などがあります。場合によっては、つなぎ融資などを利用する際の手数料が追加で数万円〜十数万円程度かかることもあります。
なお、家の解体費用の詳細は以下の記事でご紹介しています。あわせてご覧ください。
まとめ：抵当権付き建物を解体する際の注意点
抵当権付き建物の解体では、「ローンの残債状況」と「登記上の抵当権の状態」を分けて確認することが重要です。完済している場合でも抵当権は自動では消えないため、抹消登記の手続きを行う必要があります。
また、ローンが残っている場合でも、住み替えローンの利用や担保の切り替えなどにより金融機関との調整次第で解体に進めるケースもあります。その一方で、残債がある状態で解体する場合は金融機関の承諾が必須です。
※抵当権や登記手続きに関する法的な見解は一般的なものであり、個別ケースの判断・手続きは司法書士や弁護士などの専門家にご相談ください
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